Colaboración:
Lic. Geog. María Luz Fuentes,
Mg. Estad. Federico Monzani,
Ing. Civil Elena Toccacieli,
Arq. Sergio Sosa Quilaleo,
IDECOR
IDECOR y la Dirección General de Catastro, dependientes del Ministerio de Finanzas, presentan el Mapa de Valores de la tierra rural 2023 (Imagen 1). Se trata de la sexta edición consecutiva de este estudio que la Provincia de Córdoba lleva adelante con el fin de conocer el estado actual y las dinámicas del mercado inmobiliario rural.
El nuevo mapa muestra los valores de mercado de la tierra rural en toda la provincia, a un detalle de 25 ha (grilla con celdas de 500 m de lado), en pesos y en dólares por hectárea.
Imagen 1. Mapa de Valor de la Tierra Rural 2023.
Este nuevo recurso, disponible en el geoportal oficial Mapas Córdoba, junto con las 5 ediciones anteriores (2018, 2019, 2020, 2021 y 2022), permite navegar sobre cualquier zona o paraje, realizar búsquedas por nombre de localidad, número de cuenta de Rentas, nomenclatura catastral o posicionarse a partir de coordenadas conocidas o usando el GPS del celular. Desde allí, es posible consultar la información catastral y los valores en $/ha y US$/ha en cualquier sector o parcela rural.
El mercado inmobiliario rural se encuentra prácticamente dolarizado (casi 100% de los datos relevados y registrados en el Observatorio del Mercado Inmobiliario están expresados en dólares). En ese contexto, si bien pueden realizarse análisis particulares en ciertas zonas, en términos generales no se observan fuertes cambios durante estos años, tanto en la estructura espacial como en los valores en dólares (Imagen 2).
Imagen 2. Evolución del VUT mediano, entre 2018 y 2023 de los Departamentos de Marcos Juárez y Gral. San Martín
(en pesos y dólares según tipo de cambio correspondiente al año estudiado).
Cuánto vale la tierra rural en la provincia
De acuerdo a los estudios que IDECOR realiza desde 2018, el mercado rural se desagrega en dos segmentos principales: rural propiamente dicho, que representa el 98,1% del territorio provincial y donde predominan las actividades agrícolas y ganaderas; y el espacio ocupado por los sectores de transición urbana-rural y de usos especiales, correspondiente a zonas periurbanas, usos residenciales de muy baja densidad y actividad turística, entre otros usos.
Los dos sectores poseen valores medios muy diferentes, qué reflejan las condiciones de uso y el destino de la tierra. En el caso de las tierras rurales, la media del valor se ubica en $1.934.400/ha (US $4.836/ha), mientras que en los sectores de transición antes mencionados, alcanzan una media de $19.501.600/ha (US $48.754/ha).
Si bien los resultados tienen un alto nivel de detalle (25 ha), una primera mirada y lectura general puede realizarse con los valores medios por departamento (Imagen 3),
De los mismos, se desprende que la posición con mayores valores es ocupada por Marcos Juárez, con $4.067.200/ha (US $10.168/ha) de valor promedio de la hectárea; seguido de Capital, con una media de valor de $3.698.400/ha (US $9.246/ha), Tercero Arriba con $3.316.800/ha (US $8.292/ha) y Río Segundo con $3.258.800/ha (US $8.147/ha).
Los valores unitarios menores, por su parte, se registran en los departamentos de San Alberto, Ischilin, Punilla, Cruz del Eje, Pocho y Sobremonte, con registros medios entre $282.400/ha y $176.800/ha (US $706/ha y US $442 /ha). El valor medio más bajo corresponde al Departamento Minas, con $100.800/ha (US $252/ha).
Imagen 3. Valor medio unitario del sector netamente rural a nivel de Departamento, expresado en $US/ha.
Si el análisis se enfoca desde la capacidad de uso de la tierra, se pueden distinguir otros aspectos del mercado. En esta macro dimensión, se distinguen suelos con mayor aptitud (Clase I y Clase II), ubicados en los departamentos Marcos Juárez, Unión y parte de San Justo, con valores medios que fluctúan entre los $4.932.000/ha (US $12.330/ha) hasta los $3.984.000/ha (US $9.960/ha).
Mientras, los suelos de aptitud media (Clase III y Clase IV), presentan un valor promedio entre $3.080.000/ha (US $7.700/ha) y $2.312.000/ha (US $5.780/ha). Las tierras con limitaciones mayores (suelos Clases VI y VII) tienen valores a partir de $1.408.000/ha (US $3.520/ha) a $392.000/ha (US $980/ha).
Si consideramos los casos que agrupan las zonas de transición urbano-rural y de usos especiales en toda la provincia, se pueden observar los valores máximos promedios en la ciudad de Capital, con una media de $54.700.000/ha (US $136.750/ha) y un valor máximo de $152.800.000/ha (US $382.000/ha).
También los periurbanos de las grandes ciudades de llanura (Imagen 4) merecen una mirada particular. Destaca en primer término San Francisco, con una media de valor del periurbano de $46.230.000/ha (US $115.575/ha); luego sigue Río Cuarto (con Las Higueras) con valores unitarios promedios de $37.992.000 $/ha (US $94.980/ha) y Villa María (con Villa Nueva) con un valor promedio de $35.000.000 $/ha (US $87.520/ha) (Imagen 4).
Imagen 4. Valores en los principales aglomerados de la provincia, expresado en $US/ha.
Los detalles del estudio, metodología y fuentes utilizadas se publican en el Informe Estudio del Mercado de Suelo Rural 2023 (Imagen 5).
Como todos los recursos de Mapas Córdoba, los datos también pueden consumirse libremente vía geoservicios OGC, desde un software SIG de escritorio o cualquier otra solución o aplicación geográfica, o descargarse en diversos formatos.
Imagen 5. Informe Estudio de Mercado de suelo rural 2023.
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