IDECOR presenta la tercera edición del Mapa de Valor de Alquileres Urbanos 2024, con información georreferenciada de los mayores aglomerados urbanos de la provincia. 

Se trata de un estudio innovador en el país y la región, impulsado por el Ministerio de Economía y Gestión Pública, que permite estimar de manera masiva los valores de alquileres urbanos y, gracias a su consolidación año a año, conocer el comportamiento de este mercado.

El mapa informa el Valor Unitario de Alquiler (VUA) mensual y el Valor estimado por metro cuadrado final, y el Valor final mensual para uso residencial (departamentos y viviendas), actualizados a febrero de 2024. 

Los usuarios pueden navegar en forma dinámica sobre el mapa, buscar un inmueble por su domicilio, nomenclatura catastral, número de cuenta de Rentas o con la geolocalización de un dispositivo móvil.

En cada parcela se pueden consultar estos valores, junto con otros datos, como la superficie edificada total. En caso de parcelas con dos o más cuentas, como un edificio, el mapa informa los valores para cada una de ellas.

Imagen 1. Consulta en el Mapa de Valor de Alquileres Urbanos 2024.

El VUA es una medida de valor unitario de alquiler mensual homogeneizada, que permite una lectura comparable entre distintas tipologías de inmuebles y zonas de una ciudad. Refiere al valor por metro cuadrado para un inmueble tipificado con las siguientes características: departamento de 50 metros cuadrados de uso residencial, ubicado en el Gran Córdoba. 

Alquileres en los principales aglomerados

Las diez localidades objeto del estudio se agruparon en seis grupos urbanos: Córdoba capital (junto con Malvinas Argentinas) y Sierras Chicas (parcialmente con La Calera, Saldán y Villa Allende), Río Cuarto (junto con Las Higueras), San Francisco, Villa Carlos Paz, y Villa María (junto con Villa Nueva).

El VUA residencial mediano de todos los inmuebles asciende a $3.300 por metro cuadrado, los valores medianos por aglomerado pueden visualizarse en la Tabla 1. 

Villa Carlos Paz exhibe el valor más alto, probablemente por la influencia de los alquileres temporarios ligados a la actividad turística, mientras que las ciudades de Río Cuarto, Villa María y San Francisco presentan, en general, valores más bajos que los VUA de la ciudad de Córdoba y de la ciudad de Punilla.

Existe un patrón en común en todas las localidades estudiadas: la tendencia a concentrar los valores de VUA más altos en las zonas céntricas. Sin embargo, cada una de las localidades presenta características particulares.

Los valores más altos en la capital provincial pueden encontrarse no sólo en el centro, sino también en las zonas residenciales del noroeste y el sur. Como contraposición, los menores valores se observan en barrios periféricos y menos urbanizados. 

Imagen 2. Mapa de Valores Unitarios de Alquiler (VUA) capital y Gran Córdoba.

Por su parte, Villa Carlos Paz presenta los valores más altos de VUA en las cercanías del lago San Roque, zona caracterizada por el predominio de la infraestructura turística, mientras que los mínimos están en la periferia oeste de la ciudad.

Un patrón similar puede apreciarse en la ciudad de Villa María, donde los mayores valores se encuentran en las cercanías del río Ctalamochita y en el centro. No obstante, los VUA mínimos se observan en la zona periférica de la ciudad.

En tanto, Río Cuarto encuentra los valores máximos en la zona residencial del oeste y centro, mientras que los menores se localizan en el sureste de la localidad y en las cercanías del río. 

La ciudad de San Francisco presenta una concentración de mayores VUA en la zona universitaria y céntrica, y decaen próximo a la frontera con la provincia de Santa Fe, y en la zona industrial del sureste.

Imagen 3. Mapas de los Valores Unitarios de Alquiler (VUA) por aglomerados.

Detalles del estudio

El estudio fue elaborado por un equipo interdisciplinario y contó con la participación de investigadores del Centro de Estudios Territoriales de la Facultad de Ciencias Exactas, Físicas y Naturales de la Universidad Nacional de Córdoba.

Es de destacar que el estudio se desarrolló en un contexto de cambios en la normativa sobre alquileres y de alta inflación, que afectaron las observaciones de campo y los resultados obtenidos.

Se realizó en base a una muestra conformada por 3.670 observaciones relevadas y registradas por el Observatorio del Mercado Inmobiliario (OMI), entre diciembre de 2023 y marzo de 2024, y de datos externos obtenidos de sitios web especializados. 

A partir de la muestra, se aplicaron técnicas de aprendizaje computacional (machine learning) con el propósito de predecir el valor por metro cuadrado del alquiler en más de 780.000 inmuebles de tipo residencial (departamentos y viviendas), en los seis principales aglomerados urbanos de la provincia.

El detalle completo del trabajo, con la descripción de la muestra utilizada, el proceso de homogeneización aplicado, los modelos desarrollados y resultados obtenidos, así como de ejemplos para conocer el valor mensual final del alquiler en distintos inmuebles, están disponibles en el ‘Informe Valor de Alquileres Urbanos 2024 en principales localidades de la provincia de Córdoba’.

Imagen 4. ‘Informe Valor de Alquileres Urbanos 2024 en principales localidades de la provincia de Córdoba’.

Podés consultar las ediciones anteriores de este recurso en Mapas Córdoba. Para mayor información escribinos a [email protected] y para mantenerte informada sobre las novedades de IDECOR, seguinos en Linkedin.

Colaboración:
Ing. Aldo Algorry,
Ing.Civil Elena Toccacieli,
Ing. Agrim. Facundo Mariño,
IDECOR