Contribución:
Ing. Agrim. Juan Cruz Fabatía, reciente egresado FCEFyN, UNC.
28 de abril 2021.
En la nota ¿Cómo homogeneizar datos en un estudio inmobiliario?, publicada la semana pasada en IDECOR, se presentaron los nuevos coeficientes de terrenos utilizados en los estudios de mercado del suelo urbano de la Provincia de Córdoba, en 2020.
El artículo, entre otros aspectos, remarca la necesidad de no considerar, y consecuentemente aplicar, criterios de ajuste homogéneos en toda la provincia, reconociendo que existen localidades muy heterogéneas entre sí; por ejemplo, las localidades serranas, donde las parcelas tienden a ser de mayor tamaño y más irregulares, y las localidades pampeanas, que exhiben parcelas más regulares y de menor tamaño. En suma, se pone en valor la oportunidad y necesidad de considerar las particularidades locales o regionales de los mercados inmobiliarios.
Continuando con el análisis, resulta valioso sumar datos cualitativos, como las preferencias del mercado. En ese marco ¿Al momento de adquirir un inmueble, influyen en la decisión y ponderación, la posición de esquina o medial? ¿La respuesta es por igual, si se trata de una zona central-comercial o residencial?
La temática planteada fue objeto del Trabajo Final de Grado en la carrera de Ingeniería en Agrimensura de la Facultad de Ciencias Exactas, Físicas y Naturales (FCEFyN) de la UNC, de Juan Cruz Fabatía, presentado en marzo de 2021. Bajo el título “Análisis de la influencia de la ubicación de una parcela en la manzana, en el valor económico de la tierra”, el trabajo analiza datos del Observatorio del Mercado Inmobiliario (OMI) de la Provincia de Córdoba y los contrasta con preferencias del mercado, a partir de una encuesta realizada a más de 100 profesionales del sector (Corredores y Martillero, Arquitectos, Ingenieros, entre otros).
La encuesta posibilitaba elegir entre parcelas esquina o medial, ya sea para la construcción de vivienda o comercios, y según la zona, residencial o comercial. Adicionalmente, la encuesta explora cuánto un comprador estaría dispuesto a pagar de más, conforme las alternativas e intereses.
Los resultados muestran una clara preferencia (85%) a optar por inmuebles en esquinas cuando se trata de desarrollos comerciales, en zonas céntricas-comerciales; entre las razones destacan mayor visibilidad sobre dos vías de comunicación, más oportunidades de publicidad y mejores condiciones de construcción para este tipo de actividades. En cambio, en áreas residenciales, la preferencia se invierte: 65% de los encuestados entendió que la construcción de viviendas en esquina puede resultar menos atractiva para los compradores, por razones como mayor exposición a posibles hechos de inseguridad, mayores tasas municipales u otros tributos, etc.
En el mismo sentido, más del 70% de los encuestados respondió que un comprador para un desarrollo comercial, estaría dispuesto a pagar hasta un 10% más (en valor unitario de la tierra) que un inmueble medial, y cuando se trata de una zona comercial. En cambio, en zonas residenciales, aproximadamente el 90% de los encuestados contestó que los compradores no estarían dispuestos a pagar un valor mayor.
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Invitamos a los profesionales del sector inmobiliario, a compartir sus conocimientos y experiencias en la siguiente encuesta (8 preguntas, 2 minutos de duración). Los resultados serán remitidos a quiénes participen.
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