Contribución:
Mg. Lic. Juan Pablo Carranza
Lic. Ec. Rocío Mariel Cerino
Lic. Ec. y Lic. Geol. Vania Caffaratti
Infraestructura de Datos Espaciales Córdoba (IDECOR)
16 de marzo 2022.
¿Cuáles son y cómo se comporta el valor de los alquileres urbanos? ¿Cuánto cuesta un alquiler medio en las principales ciudades de la provincia? ¿En qué localidad se identifican los valores más accesibles? ¿En qué zonas dentro de dichas ciudades resulta más caro alquilar una vivienda o departamento?
IDECOR, con la participación de la Facultad de Ciencias Exactas, Físicas y Naturales de la Universidad Nacional de Córdoba, llevó adelante un estudio sobre el comportamiento del mercado de alquileres urbanos y elaboró un mapa que presenta los valores de alquiler mensual residencial y comercial para las cinco principales ciudades de la provincia: Córdoba, Río Cuarto, Villa María, San Francisco y Carlos Paz. Se trata de una herramienta innovadora y pionera en el país y la región, con aplicación en diferentes ámbitos y temáticas, disponible en forma libre y abierta para actores públicos, privados y profesionales en general.
El Mapa del Valor de Alquileres Urbanos 2021 informa 2 tipos de datos: el Valor Unitario de Alquiler (VUA) mensual y el Valor por M2 Final, tanto para usos residenciales (departamentos y viviendas) como comerciales. El VUA es una medida de valor unitario de alquiler mensual homogeneizada, que permite al usuario una lectura coherente y comparable entre los distintos inmuebles y zonas de la ciudad; refiere al valor por metro cuadrado para un inmueble típico, que responde a las siguientes características: tipo departamento, de uso residencial, de 50 metros cuadrados cubiertos propios, nuevo, ubicado a mitad de cuadra, con una calidad constructiva estándar, un estado de conservación regular y sin patio.
Por su parte, el Valor por M2 Final surge de aplicar sobre el VUA, las características propias de cada inmueble (superficie cubierta, antigüedad, categoría constructiva, estado de conservación, entre otras), según la base de datos del Catastro Provincial.
Los usuarios pueden navegar en forma dinámica sobre el mapa o buscar un inmueble por su domicilio, nomenclatura catastral o número de cuenta de Rentas. Al consultar (picar) una ubicación, se obtiene información del VUA y del Valor por M2 Final, tanto residencial como comercial (Imagen 2); si la capa de “Parcelas” se encuentra activa, la consulta incluirá datos mínimos de la parcela, como superficie de terreno y superficie edificada total. Para el caso de una parcela que tenga dos o más cuentas (por ejemplo, un edificio) el mapa informa el VUA y el valor por metro cuadrado final, promedio de todas las cuentas que la conforman.
Valor de alquileres residenciales y comerciales
El VUA residencial mediano para las cinco ciudades resultó en $390/m2. La ciudad de Villa Carlos Paz exhibe el VUA mediano más alto, lo que parece tener relación con la condición turística de la ciudad y la influencia de los alquileres temporarios. En tanto, las ciudades de Río Cuarto, Villa María y San Francisco poseen, en promedio, valores de alquileres más bajos que la ciudad de Córdoba y Villa Carlos Paz (Tabla 1).
Un patrón común en todas las ciudades analizadas es la distribución de valores altos en las zonas céntricas; sin embargo, también presentan otros patrones de distribución. Por ejemplo, en ciudad de Córdoba, los valores más altos se encuentran tanto en el centro como en las zonas residenciales del noroeste y el sur; mientras que, en Villa Carlos Paz, los valores máximos se ubican sobre la costanera del lago. Algo similar sucede en Villa María, donde los máximos se encuentran principalmente sobre la costanera del río. Por su parte, la ciudad de Río Cuarto encuentra sus valores más altos en zonas cercanas a la universidad y hacia el noroeste. De manera similar, San Francisco también presenta una zona de máximos en los alrededores de la universidad (Imagen 3).
Los valores de alquileres comerciales fueron estimados en sectores donde se observó este tipo de dinámica. Los mismos fueron delimitados a partir del promedio de densidad ponderado de calles de OpenStreetMap (OSM), un mapa de calor a partir de la georreferenciación de datos de Ingresos Brutos y de las distancias a vías principales y secundarias, o a la pertenencia o no a una zona de alto perfil inmobiliario, que se relevan como parte de los estudios de mercado de suelo urbano en toda la provincia desde 2017. En los inmuebles fuera de estas zonas comerciales se imputó un valor de alquiler comercial igual al valor residencial estimado.
Cómo se realizó el estudio
La etapa inicial fue el relevamiento de datos a través del Observatorio del Mercado Inmobiliario (OMI), que posibilitó conformar una muestra de 4.084 datos. De estos trabajos participaron, además, equipos técnicos de las municipalidades de Córdoba, Río Cuarto, Villa María y Villa Carlos Paz.
Dada la heterogeneidad de la muestra, los valores de alquileres se actualizaron al mes de septiembre de 2021 y se homogeneizaron en términos de una unidad típica (departamento de uso residencial, de 50 m2, a nuevo, ubicado a mitad de cuadra, con calidad constructiva estándar, estado de conservación regular y sin patio). A este fin, se aplicaron técnicas de econometría espacial que permitieron descontar dichos efectos y trabajar sobre una medida de valor de alquileres comparable entre distintos inmuebles y zonas, la que se denominó valor unitario de alquiler (VUA).
A partir de la muestra homogeneizada y un importante conjunto de variables independientes, desarrolladas y disponibles en la IDE provincial, se aplicaron técnicas de aprendizaje computacional (machine learning) con el propósito de predecir el valor unitario de alquiler (VUA) en más de 600.000 inmuebles, en las ciudades objeto de estudio. En cada ciudad se entrenaron 8 algoritmos, eligiéndose en cada caso el de menor error; destacan los algoritmos Quantile Regression Forest, Support Vector Regression, Stacking Machine Learning y Stacking Machine Learning con incorporación de la dependencia espacial mediante K-Nearest Neighbor, Los resultados arrojaron un error promedio para las 5 ciudades de +/- 15% (MAPE, error absoluto promedio en porcentaje).
El mismo proceso aplicado para homogeneizar la muestra y obtener el VUA, se aplicó de manera inversa para obtener el valor mensual por M2 final en cada uno de los inmuebles, teniendo en cuenta sus características y particularidades (superficie de terreno y cubierta, antigüedad, categoría, estado de conservación, etc.).
Un detalle completo de todo el trabajo, que incluye la descripción de las muestras de mercado, otras fuentes de datos utilizadas, el proceso de homogeneización aplicado, los modelos desarrollados y resultados obtenidos, como también un análisis de la renta inmobiliaria, se presenta en el Informe Técnico Valor de Alquileres Urbanos 2021 de la Provincia de Córdoba.
Se excluyeron del resultado, terrenos baldíos, oficinas, grandes predios con usos industriales, otras grandes superficies de uso no residencial -como edificios públicos-, cocheras y demás productos inmobiliarios no representados en la muestra.
¡Usá los datos y descargalos!
Como toda la información que se incorpora a MapasCordoba, los datos también consumirse como (geo)webservice desde un software SIG de escritorio u otras soluciones tecnológicas, y descargarse en forma completa, lo que permite profundizar demás investigaciones y aplicaciones por parte de diferentes actores, como así mismo aportar a la transparencia del mercado inmobiliario y el acceso a la información pública.
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