Colaboración:
Arq. Soledad Zavala, Catastro de la Provincia de Córdoba
Lic. Geog. Fernando Galarza
Ing. Agrim. Nadia Llarrull
Arq. Tomás Nasjleti
IDECOR
El equipo del Observatorio del Mercado Inmobiliario (OMI) dependiente de IDECOR y del que participan diversos organismos y profesionales de Córdoba, realiza un nuevo relevamiento del mercado inmobiliario en la provincia. Se trata de la 7ma edición consecutiva desde que inició sus actividades en 2017 (Imagen 1).
El relevamiento 2022 busca sumar más de 12 mil datos georreferenciados del mercado urbano y rural, con el fin de dar soporte a diversos estudios inmobiliarios que anualmente desarrolla la IDE provincial Para lograr los resultados requeridos se despliegan diversas estrategias que permiten relevar y registrar valores de oferta, ventas, tasaciones, remates y alquileres, entre otros datos de inmuebles urbanos y rurales en más de 400 localidades de la provincia y 165.000 km2 de espacio rural.
Imagen 1. Datos de inmuebles relevados por el Observatorio del Mercado Inmobiliario
“La meta es recolectar valores inmobiliarios urbanos (baldíos, edificados y PH) y rurales a lo largo y ancho de toda la provincia, de modo de seguir actualizando la base provincial de datos inmobiliarios y así los estudios de años anteriores. Completada la edición 2022, el OMI estará superando los 70.000 datos”, señala Tomás Nasjleti, coordinador del Observatorio inmobiliario.
Los trabajos incluyen el análisis y procesamiento de diversas fuentes, entre las que destacan portales web, visitas a campo, información provista por propietarios y profesionales, remates, informes de tasación, entre otras. Para la ejecución de los trabajos, se cuenta con una red de agentes territoriales que relevan información en 32 zonas urbanas y 14 regiones rurales. A ello, se suma la labor realizada por un grupo de municipios y la Dirección General de Catastro, que igualmente aportan datos y asistencia en el territorio.
El equipo de IDECOR en tanto, además de coordinar la estrategia de relevamiento y cargar información adicional en el Observatorio, lleva adelante un control permanente y exhaustivo con el fin de asegurar la calidad final de los datos registrados.
Avances del relevamiento urbano
Los 32 aglomerados o zonas en que se agrupan las localidades siguen diferentes criterios, como proximidad geográfica (clúster de Sierras Chicas, por ejemplo), ciudades conectadas por un corredor vial (ruta 19, por caso), entre otros. Este diseño permite distribuir el trabajo, ejecutando el relevamiento en forma simultánea en distintas zonas y disminuyendo los plazos de realización (Imagen 2).
En lo que va del año, OMI lleva registrados casi 6.000 observaciones urbanas, entre inmuebles baldíos (56%) y edificados (44%).
Imagen 2. Zonas de relevamiento urbano en área central de la provincia. Relevamiento OMI 2022.
Respecto a los avances por aglomerado, la ciudad de Córdoba -con 1.000 registros- concentra el mayor volumen de datos urbanos, seguido del área metropolitana con 403 datos, Oncativo con 322, Jesús María con 291 y Sierras Chicas Sur y Anisacate con 260 datos cada uno. Le siguen los aglomerados Calamuchita, Alta Gracia y Punilla Sur con 247, 239 y 236 datos respectivamente, y Carlos Paz y Ruta 19 con 200 datos (Imagen 3).
Imagen 3. Ranking de aglomerados por cantidad de datos relevados 2022.
De las 5.930 observaciones urbanas (3.350 baldíos y 2.580 edificados), el 84% se presentan en dólares y el 16% restante en pesos.
Inmuebles en propiedad horizontal
Un apartado especial del relevamiento urbano lo ocupan los departamentos y viviendas en altura o inmuebles en propiedad horizontal (PH). Dentro de OMI pueden distinguirse 6 categorías posibles, según el uso: viviendas en altura, en complejos cerrados y en planta baja o hasta tres pisos, cocheras, oficinas y comercios.
Durante los primeros meses del año se han levantado y registrado más de 1.000 datos de PH en toda la provincia, aunque destaca el volumen en ciudad de Córdoba (Imagen 4).
Imagen 4. Datos de PH en ciudad de Córdoba, según su situación dominial.
Referencia: azul: con escritura-sujeto a PH; rojo: pre-venta. Relevamiento OMI 2022.
Relevamiento rural
El relevamiento rural lleva registrado 530 datos, por parte de 11 agentes especializados en territorio (Imagen 5). El dato representa el 65% de los que se espera recoger en 2022. De ello, el 75% corresponde a propiedades con usos agrícolas, ganaderos o mixtos, y el restante 25% a usos turísticos, potencial urbano, industrial o comercial, entre otros.
Imagen 5. Datos rurales según actividad. Relevamiento OMI 2022.
Como puede apreciarse en el mapa, las ofertas de inmuebles con actividades agrícolas y ganaderas se ubican esencialmente en departamentos que tradicionalmente las alojan: Marcos Juarez, Union, General San Martín, Juarez Celman, Tercero Arriba, Presidente Roque Saenz Peña, Río Cuarto, San Justo y Río Segundo. Por su parte, los inmuebles destinados a actividad turística se ubican en su mayoría, en los valles de Punilla, Traslasierra y Calamuchita. Los inmuebles con potencial uso urbano se identifican en zonas periurbanas y áreas residenciales de baja densidad poblacional, mientras que la periferia de la Capital concentra la mayor parte de los datos asociados a actividades industriales o comerciales, debido a su alta conectividad con rutas y corredores interprovinciales.
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