IDECOR presenta la cuarta edición del Mapa de Valor de Alquileres Urbanos 2025, una herramienta clave para comprender la dinámica del mercado locativo en las principales ciudades de la provincia de Córdoba. El informe ofrece estimaciones actualizadas del valor de alquiler mensual por metro cuadrado edificado (VUA) para inmuebles de uso residencial y comercial, a partir de datos relevados entre marzo de 2024 y enero de 2025.
El relevamiento abarcó más de 6.300 observaciones en diez localidades, agrupadas en cinco áreas urbanas: Córdoba Capital y parte de Sierras Chicas (La Calera, Saldán y Villa Allende), Villa Carlos Paz, Río Cuarto (junto con Las Higueras), San Francisco y Villa María (junto con Villa Nueva).
A partir de estos datos relevados por el Observatorio de Mercado Inmobiliario (OMI), se entrenaron modelos de predicción utilizando técnicas de aprendizaje automático, permitiendo estimar valores por cuenta catastral y generar representaciones espaciales homogéneas comparables entre ciudades.
Alquileres residenciales: Córdoba Capital y Villa Carlos Paz encabezan el ranking
Con datos actualizados a enero de 2025, el Mapa de Valor de Alquileres Urbanos, estima el valor mensual del alquiler por metro cuadrado edificado (VUA) para inmuebles residenciales. En esta edición, la mediana provincial del VUA residencial fue de $5.150/m².
| Aglomerado | VUA Mediana Residencial |
| Córdoba | $5.370 |
| Río Cuarto | $4.650 |
| San Francisco | $4.260 |
| Villa Carlos Paz | $6.020 |
| Villa María | $4.440 |
| Totales | $5.150 |
Tabla 1. Resumen de la mediana del Valor Unitario de Alquiler (VUA) para inmuebles residenciales
Villa Carlos Paz registró la mediana más alta ($6.020/m²), influenciada por su perfil turístico, seguida por Córdoba Capital con $5.370/m² y Río Cuarto, con un valor de $4.650/m². Las ciudades con menor valor de mediana fueron San Francisco ($4.260/m²) y Villa María ($4.440/m²).
En el caso de Córdoba Capital, los barrios con mayores valores incluyen el Centro, Nueva Córdoba, Cerro de las Rosas y sectores residenciales del sur y noroeste. En Villa Carlos Paz, los máximos se localizan en torno al lago San Roque, mientras que en Villa María y Río Cuarto, los centros urbanos y áreas cercanas a ríos concentran las cotizaciones más altas.
Imagen 1. Valor unitario de alquiler (VUA) por metro cuadrado en las principales ciudades de la provincia de Córdoba.
Alquileres comerciales: fuerte dispersión de precios y zonas con alta densidad de actividad
El estudio también estimó valores de alquiler para el segmento comercial, restringido a zonas previamente delimitadas por su elevada densidad de actividad. Estas áreas se definieron mediante análisis de datos de Ingresos Brutos, mapas de calor y validación espacial con registros de alquileres del Observatorio del Mercado Inmobiliario.
La mediana provincial del VUA comercial fue de $7.600/m², superando al promedio residencial. Villa Carlos Paz nuevamente lidera el ranking, con un valor de la mediana de $8.600/m², seguida por Córdoba Capital ($7.800/m²). En tercer lugar se encuentra San Francisco ($6.200/m²), y luego Villa María ($6.050/m²) y Río Cuarto ($5.900/m²).
El análisis muestra una amplia dispersión de precios, especialmente en Córdoba Capital. En zonas como Nueva Córdoba, el Centro y Avenida Colón, se observa una concentración de valores máximos, en relación con su ubicación estratégica, accesibilidad, infraestructura y cercanía a corredores viales principales.
| Aglomerado | VUA Mediana Comercial |
| Córdoba | $7.800 |
| Río Cuarto | $5.900 |
| San Francisco | $6.200 |
| Villa Carlos Paz | $8.600 |
| Villa María | $6.050 |
| Total | $7.600 |
Tabla 2. Resumen de la mediana del Valor Unitario de Alquiler (VUA) para inmuebles comerciales
Estos valores fueron incorporados al Mapa de Valor de Alquileres Urbanos junto a los VUA para uso residencial, y se pueden consultar, en caso de pertenecer a las zonas comerciales determinadas, en el visor justo por debajo de los correspondientes a alquileres de uso residencial, dentro de la misma ficha informativa.
Imagen 2. Zonas con estimación de valores de alquileres comerciales en ciudad de Córdoba
Detalles del estudio
El detalle completo del trabajo, con la descripción de la muestra utilizada, la metodología de homogeneización aplicada, los modelos desarrollados y resultados obtenidos, están disponibles en el Informe Valor de Alquileres Urbanos 2025 en las principales localidades de la provincia de Córdoba.
Podés consultar las ediciones anteriores de este recurso en Mapas Córdoba. Para mayor información escribinos a [email protected]. Para informarte sobre las novedades de IDECOR suscribete a nuestro boletín y seguinos en Instagram y Linkedin.
Colaboración:
Ing. Aldo Algorry.
Ing.Civil Elena Toccacieli.
Ing. Agrim. Josefina Cruañez.
Mgtr. Est. Ap. Federico Monzani.
Ing. Agrim. Facundo Mariño.
Geol. Luciano Quota.
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