IDECOR y la Dirección General de Catastro, dependientes del Ministerio de Economía y Gestión Pública, en conjunto con el Centro de Estudios Territoriales, Facultad de Ciencias Exactas, Físicas y Naturales de la Universidad Nacional de Córdoba, presentan la edición 2024 del mapa de Valores de la tierra rural.
Se trata de una cartografía online que muestra los valores de mercado de la tierra rural libre de mejoras en toda la provincia, a un nivel de detalle de 25 ha (grilla con celdas de 500 m de lado), en pesos y en dólares por hectárea.
El mapa de Valor de la tierra rural 2024 permite realizar búsquedas por nombre de localidad, número de cuenta de Rentas, nomenclatura catastral o posicionarse a partir de coordenadas o del GPS del celular, y consultar los valores en $/ha y US$/ha en cualquier sector rural.
Imagen 1. Mapa de Valor de la tierra rural 2024 (imagen propia en base a freepik.com).
Este nuevo recurso disponible en el geoportal Mapas Córdoba, presenta los datos de la séptima edición de estudios del mercado del suelo rural, que la Provincia realiza cada año desde 2018, para determinar dichos valores para los más de 180.000 inmuebles rurales de la provincia, distribuidos en un área de unos 165.000 km².
La estimación de valores se realiza sobre una grilla regular de 25 ha del mapa provincial, y el área de estudio se segmenta en dos subconjuntos:
- Espacio rural: compuesto principalmente por actividades agrícolas y ganaderas y representa el 98,1% de la grilla.
- Espacio de transición urbano-rural y de usos especiales: donde predominan actividades mixtas como agricultura intensiva, industria, residencias y sectores turísticos, abarca el 1,9% de la superficie rural provincial.
¿Cuánto vale la tierra rural en Córdoba?
La media del valor unitario de la tierra (VUT) en 2024 en la provincia fue de 5.814 USD/ha. En cuanto a los submercados, el valor promedio en áreas rurales propiamente dichas fue de 4.986 USD/ha., en tanto que en zonas de transición urbano-rural fue de 52.230 USD/ha.
En la distribución provincial de los valores medios unitarios por departamento (Imagen 2), Marcos Juárez lidera el ranking de los más altos, con un valor de 10.480 USD/ha. Le siguen Capital con un promedio de 9.555 USD/ha, Tercero Arriba con 8.715 USD/ha y Río Segundo con 8.454 USD/ha.
Los más bajos se encuentran en los departamentos de San Alberto, Ischilín, Punilla, Cruz del Eje, Pocho y Sobremonte, cuyos valores medios oscilan entre 720 USD/ha y 447 USD/ha. El valor inferior se registra en el departamento de Minas, con un promedio de 250 USD/ha.
Imagen 2. Valor medio unitario del sector netamente rural a nivel de departamento, expresado en USD/ha.
Al considerar la capacidad de uso de la tierra, es decir, indica su aptitud para actividades agrícolas y ganaderas, los suelos de mayor aptitud (Clase I y Clase II), localizados principalmente en los departamentos de Marcos Juárez y Unión, presentan valores medios que oscilan los 11.500 USD/ha.
Por otro lado, los suelos de aptitud media (Clase III y Clase IV), que constituyen la mayor proporción en el sector de actividades productivas, tienen un valor promedio alrededor de 7000 USD/ha.
Finalmente, las tierras con mayores limitaciones desde el punto de vista agropecuario, clases de uso VI y VII, de características ganaderas, ubicadas en pie de sierra y próximas a zonas turísticas, presentan valores aproximados de 2.300 USD/ha.
En tanto, en las zonas de transición urbano-rural y de usos especiales, donde predomina una gran variabilidad de actividades, los valores de la tierra muestran una considerable dispersión. En este contexto, destaca la ciudad de Córdoba, con una media que ronda los 142.118 USD/ha. Este valor presenta máximos que ascienden hasta los 382.000 USD/ha y mínimos de 10.500 USD/ha, localizados, por ejemplo, en zonas de muy baja consolidación.
En un segundo plano, dentro del grupo de grandes ciudades de llanura, se encuentra San Francisco, con un valor promedio de 62.200 USD/ha. Mientras que Río Cuarto (incluyendo Las Higueras), asume valores unitarios promedios que rondan los 68.197 USD/ha, y Villa María (junto a Villa Nueva), presenta un valor promedio de 76.240 USD/ha.
Si observamos los sectores vinculados al desarrollo de actividades turísticas y de usos especiales, el mayor valor promedio de la tierra se encuentra en el corredor de Sierras Chicas, que abarca desde Villa Allende hasta Ascochinga, donde el valor promedio es de 42.000 USD/ha.
A continuación, se sitúa el Valle de Punilla, que se extiende desde Cuesta Blanca hasta la San Marcos Sierras, con un valor medio de 28.000 USD/ha. Finalmente, se incluye el Valle de Calamuchita, que comprende desde Villa Ciudad de América hasta Embalse, con un valor promedio de 48.800 USD/ha.
Estudio de mercado de suelo rural
El enfoque utilizado en el estudio se basa en un conjunto de observaciones de mercado geoposicionadas y diversas capas de información geográfica, que se combinan con el uso de algoritmos de aprendizaje computacional, que permiten predecir el valor de la tierra sobre una grilla regular de 500 metros, compuesta por 652.727 celdas de 25 ha.
En continuidad con la metodología adoptada desde 2020 para realizar estos estudios, se segmentó el espacio en dos subcategorías del mercado inmobiliario: el suelo rural propiamente dicho y el espacio de transición urbano-rural y de usos especiales. Ello requiere dividir el relevamiento de valores, y tratar de manera particular las observaciones de mercado, así como la información territorial utilizada en cada caso.
Imagen 3. Informe Estudio del Mercado de suelo rural en la provincia de Córdoba 2024.
El detalle completo de la metodología, datos utilizados, modelos desarrollados y resultados obtenidos puede consultarse en el Informe Estudio del Mercado de suelo rural en la provincia de Córdoba 2024, disponible para su descarga (Imagen 3).
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Colaboración:
Ing. Aldo Algorry,
Lic. (Mgter) Federico Monzani,
Ing. Agrim. Facundo Mariño,
IDECOR
