IDECOR presenta una nueva edición de los mapas de alquileres de inmuebles urbanos y arrendamientos agrícolas de Córdoba, con datos actualizados a 2026. 

Se trata de la quinta edición de dos recursos cartográficos clave para conocer la distribución y analizar la evolución de ambos mercados, centrales para la dinámica económica y territorial de nuestra provincia.

El Mapa de Valor de alquileres urbanos 2026, presenta los resultados de las estimaciones actualizadas por metro cuadrado edificado (Valor Unitario de Alquiler) para inmuebles de uso residencial y comercial, a partir de datos relevados entre febrero de 2025 y enero de 2026. 

Esta cartografía constituye una herramienta para la planificación territorial, la gestión pública y la toma de decisiones.

En tanto, el Mapa de Arrendamientos agrícolas 2026, permite visualizar la distribución geoespacial del Valor Unitario de Arrendamiento (VUA) —expresado en quintales de soja por hectárea (qq-soja/ha)— para todo el territorio cultivado.

Su información contribuye a mejorar la transparencia del mercado, reducir la incertidumbre en las transacciones y otorgar herramientas de análisis a productores, propietarios, inversores y responsables de políticas públicas.

Alquileres residenciales y comerciales urbanos en un mapa

El Mapa de Valor de alquileres urbanos 2026 resulta de un estudio realizado por IDECOR para estimar los valores unitarios residencial y comercial en las principales ciudades de la provincia.

Para los alquileres residenciales, la mediana del VUA considerando el total de cuentas en todas las localidades se ubica en $6.400/m² edificado. El VUA es un valor homogeneizado para el cual se asumen condiciones estándar, que permite construir una base comparable para análisis espacial.

Imagen 1.  Mapa de Valor de alquileres urbanos 2026, presenta las estimaciones por metro cuadrado edificado.

Al desagregar los resultados por ciudad, Villa Carlos Paz presenta el valor mediano más elevado ($7.700/m² edificado), coherente con su perfil turístico y su alta valorización inmobiliaria. 

La ciudad de Córdoba, si bien exhibe un valor mediano de $6.700/m² edificado, es la que concentra los valores máximos y mínimos de toda la distribución, lo que refleja una marcada heterogeneidad entre zonas de valuaciones altas y zonas periféricas.

Los aglomerados de Villa María y San Francisco se posicionan como los de menores valores dentro del mercado de alquiler residencial, con medianos de $5.700 y $5.100/m² edificado respectivamente.

En tanto, el estudio de los alquileres comerciales busca estimar el valor mensual de alquiler comercial por metro cuadrado para la totalidad de las cuentas y parcelas catastrales en las localidades seleccionadas.

En términos generales, la mediana del VUA comercial se ubica en $14.900/m² edificado. Al desagregar los resultados por ciudad, los aglomerados de Villa María ($8.300/m² edificado) y San Francisco ($7.400/m² edificado ) se posicionan como los de menores valores dentro de este mercado,

En el otro extremo, Córdoba presenta el valor mediano más elevado ($16.900/m² edificado). Villa Carlos Paz, por su parte, exhibe un valor mediano de $13.900/m² edificado y Río Cuarto $10.800/m² edificado.

En la Capital provincial los valores máximos no se restringen al área central y pericentral, sino que también se distribuyen en sectores consolidados del noroeste (Cerro de las Rosas, Villa Belgrano y urbanizaciones privadas del oeste) y del sur (especialmente Barrio Jardín y barrios cerrados). 

En Villa Carlos Paz, los valores más elevados se concentran en el centro y en el entorno del lago San Roque, un área con fuerte impronta turística y elevada valorización inmobiliaria. Los valores más bajos se registran en sectores periféricos del oeste.

Los valores máximos de Villa María y Villa Nueva se localizan en el área central y en las inmediaciones del río Ctalamochita, mientras que los mínimos se ubican en sectores del este y noreste, con menor grado de consolidación urbana.

En Río Cuarto y Las Higueras, los valores más altos se concentran en el área central y en barrios residenciales del este y noroeste, mientras que los más bajos se disponen hacia el sur, particularmente en proximidad al río.

Finalmente, en San Francisco, los valores más elevados se observan en el área central y hacia el oeste, en el entorno universitario.

Arrendamientos agrícolas

El Mapa de Valor de arrendamientos rurales 2026 presenta la información de la predicción de los valores de arrendamientos rurales, en quintales de soja por hectárea (qq-soja/ha), para el área cultivable de la Provincia de Córdoba. Sobre este conjunto de hectáreas se definió una grilla regular conformada por celdas de 25 ha cada una (500 metros de lado).

Para cada celda de la grilla provincial, se calculó un coeficiente promedio de arrendamiento, el Coeficiente de Valor Unitario de Arrendamiento o CVUA, que refleja la proporción entre el valor de arrendamiento y el rendimiento agrícola. El dato de rendimiento proviene del estudio de Estimaciones Agrícolas 24-25 realizado por IDECOR en colaboración con INTA y el Ministerio de Bioagroindustria. 

De esta manera, se obtuvo el Valor Unitario de Arrendamiento para la totalidad del área cultivada de la provincia, mediante una metodología apoyada en información histórica validada y en las estimaciones productivas disponibles para la campaña vigente.

El mapa evidencia un patrón espacial coherente con los gradientes de productividad agrícola provincial. En el sudeste y centro-este se concentran los valores más altos de VUA (clases de 14–16 qq/ha y superiores), asociado a ambientes de mayor aptitud y estabilidad de rendimientos.

La región central presenta valores intermedios (≈ 10–12 qq/ha), con transiciones graduales entre las regiones del sudeste y noroeste. Hacia el oeste y noroeste predominan valores bajos (≤ 8 qq/ha), consistentes con limitaciones edáficas e hídricas más marcadas y menor rendimiento esperado. 

Metodologías e Informes

El conjunto de datos utilizado para el estudio de los valores de alquileres urbanos proviene de la información recolectada y sistematizada por el Observatorio del Mercado Inmobiliario (OMI), en el marco del relevamiento realizado entre los meses de febrero de 2025 y enero de 2026, en el conjunto de localidades seleccionadas.

Como resultado de este proceso, se obtuvieron 5.582 registros, de los cuales 5.147 corresponden a inmuebles de uso residencial y 435 a inmuebles de uso comercial.

En tanto, el mapa de arrendamientos agrícolas, a diferencia de los años anteriores en los que el valor se estimaba mediante modelos de aprendizaje computacional aplicados a muestras relevadas anualmente, para la campaña 2025/2026 se optó por un enfoque metodológico alternativo, a los fines de capitalizar los datos de años anteriores (más de 1.200 datos de arrendamientos y casi 10.000 datos de rendimientos).

En esta edición, se diseñó e implementó una metodología basada en Coeficientes de participación de la renta de la tierra, orientada a aprovechar la información histórica disponible y a capturar la relación -relativamente estable-, entre el Valor Unitario de Arrendamiento (VUA) y el rendimiento agrícola (qq-soja/ha).

Este enfoque permite contar con una herramienta metodológica replicable, sustentada en series históricas consolidadas y menos condicionada por la disponibilidad anual de muestras y variables explicativas.

Se planteó una estrategia que preserva la capacidad de estimación, vinculando el estudio a otros productos realizados junto al Ministerio de Bioagroindustria y publicados en Mapas Córdoba.

En este marco, se diseñó e implementó una metodología basada en Coeficientes de Participación de la Renta de la Tierra, orientada a aprovechar la información histórica disponible y a capturar la relación relativamente estable, para cada celda homogénea de 25 hectáreas, entre el Valor Unitario de Arrendamiento (VUA) y el rendimiento agrícola (qq-soja/ha).

El detalle completo del trabajo, con la descripción de la metodología de homogeneización aplicada, los modelos desarrollados y resultados obtenidos, están disponibles en el Informe Valor de Alquileres urbanos y Arrendamientos rurales de la Provincia de Córdoba 2026.

Imagen 3. Informe Valor de Alquileres urbanos y Arrendamientos rurales de la Provincia de Córdoba 2026.

Podés consultar las ediciones anteriores de estos recursos en Mapas Córdoba. Te invitamos a enviarnos tus comentarios, ideas e inquietudes a [email protected], a suscribirte a nuestro boletín Novedades y a seguirnos en Instagram y Linkedin.