Contribución:
Juan Pablo Carranza
Mgter. en Admin. Pública y Lic. en Economía, U.N.C.
Estudio Territorial Inmobiliario, Ministerio de Finanzas

Parte de la siguiente nota se publicó en el diario Perfil el domingo 2 de febrero de 2020, a la cual se puede acceder desde el siguiente link.

5 de febrero 2020

Los aumentos más elevados de la ciudad de Córdoba se dan en las zonas de la periferia, mientras que en las áreas consolidadas de la ciudad la evolución de los valores en dólares fue más acotada. Dentro de la circunvalación, el aumento en dólares fue de un 110% en promedio. Fuera de la circunvalación, 410%.

Los datos surgen del Estudio Territorial Inmobiliario de la Provincia de Córdoba, llevado adelante por la Secretaría de Ingresos Públicos, y comparan las valuaciones catastrales estimadas en los revalúos de 2008 (realizado por la Municipalidad) y de 2019 (llevado a cabo por la Provincia). En ambos casos, se aplicaron técnicas estadísticas para actualizar los valores catastrales a niveles de mercado.

La tierra es un bien económico que, paulatinamente, se fue transformando en activo financiero. La tendencia a la suba en su valor es un fenómeno que puede verificarse globalmente. Así lo indica un informe reciente del semanario británico The Economist (puede verse en este link), en donde se resalta un aumento global sostenido en el valor de las propiedades inmuebles a partir de la década de 1950, con un salto exponencial desde comienzos del siglo 21.

Córdoba no ha sido la excepción a estas tendencias mundiales. Incluso estos movimientos se verificaron aquí con más fuerza dado el contexto macroeconómico doméstico. En un país con reiterados períodos inflacionarios, la tierra asume el papel de reserva de valor. Ante la imposibilidad de sostener ahorros dentro del sistema financiero, la inversión en inmuebles se posiciona como una forma segura de mantener el valor de los ahorros. Esta situación genera un vínculo estrecho entre el mercado inmobiliario urbano y sectores productivos ajenos a la ciudad, pero capaces de generar excedentes económicos reales, como el sector agropecuario, entre otros.

Las consecuencias son numerosas, pero hay tres que resulta conveniente resaltar: en primer lugar, el hecho de que el ahorro escape al sistema financiero para resguardarse en el mercado inmobiliario implica la desaparición del crédito hipotecario. En segundo lugar, la oferta inmobiliaria se adecúa a las necesidades de un sector que no busca habitar las viviendas, generando una abundancia relativa de propiedades de pequeñas dimensiones que no necesariamente se adecuan a las preferencias de quienes habitan la ciudad. Por último, el valor de las propiedades queda acoplado a los precios de referencia del sector exportador, y no al poder adquisitivo de los habitantes de la ciudad, que ven cada vez más lejos la posibilidad de acceder a una vivienda propia.

La última década

Veamos, entonces, cómo evolucionó el valor de la tierra durante los últimos 10 años.

En la zona central de la ciudad, el precio por metro cuadrado de la tierra, en dólares, aumentó 1,9 veces en los últimos 10 años, pasando de valores en torno a los 937 dólares en 2008 a 1.862 dólares en 2019, en promedio.

En las zonas aledañas al centro, en cambio, la evolución del valor de la tierra fue dispar: En nueva Córdoba, por ejemplo, el valor del metro cuadrado en dólares aumentó 2,37 veces, pasando un monto promedio de 1.060 dólares en 2008 a 2.631 en 2019 (con picos que superan los 5 mil dólares en la zona próxima a Plaza España). En Alberdi, en tanto, se registró un aumento promedio de 1,8 veces, pasando de un valor por metro cuadrado de 250 dólares en 2008 a 446 dólares en 2019. En General Paz, en cambio, el valor de la tierra aumentó 1,29 veces, registrándose valores promedio de 618 dólares por metro cuadrado en 2008 a 806 dólares en 2019. En tanto que en Alta Córdoba el valor del metro cuadrado aumentó 1,22 veces en promedio, pasando de montos en torno a los 293 dólares en 2008 hasta alcanzar los 337 dólares en 2019.

Sin embargo, algunas zonas en la periferia muestran aumentos exorbitantes, principalmente en el sector Sur y Suroeste de la ciudad. En los barrios cerrados de este sector el aumento del valor de la tierra en dólares fue, en promedio, de 12 veces. En 2008 se registraron valores por metro cuadrado en torno a los 8 dólares, mientras que en 2019 el metro ya ascendía a más de 100 dólares.

En el extremo Oeste de la ciudad, en tanto, se verifica una situación similar, principalmente en sectores de tierra vacante próximos a barrios cerrados de la zona.

Hacia el Este, se observan aumentos significativos en los corredores que unen la ciudad de Córdoba con Malvinas Argentinas y en torno a la nueva autopista a Rosario. Aquí la obra pública parece tener un papel preponderante en la valorización de la tierra urbana, ya que se registran aumentos de más de 10 veces en dólares en zonas directamente beneficiadas por grandes proyectos viales, como algunas áreas de Villa Belgrano favorecidas por la accesibilidad de la nueva circunvalación, y la zona comprendida entre la nueva Av. Spilimbergo y la variante a Juárez Celman, al norte de la ciudad.

La existencia de datos sobre el valor del suelo es escasa, generando también una gran escasez de informes comparativos sobre su evolución. El análisis realizado en esta nota toma los datos de valor de la tierra generados en su totalidad desde el sector público, de los cuales los correspondientes a 2019 están disponibles en la web en formato de datos abiertos en la Infraestructura de Datos Espaciales de la Provincia – IDECOR, idecor.cba.gov.ar, en el siguiente enlace.

Si bien se van generando paulatinamente los espacios de discusión para unificar metodologías orientadas a la realización de revalúos masivos, en general, las provincias acumulan décadas de atraso en las valuaciones catastrales. Esto resalta la importancia de la disponibilidad de información actualizada sobre el valor del suelo, en formato abierto para toda la ciudadanía, ya que contribuye al ordenamiento del mercado inmobiliario, y dota de mayor transparencia al sector, generando un bien público para la sociedad.

El valor de la tierra es, también, información sensible para la recaudación tributaria, ya que la valuación catastral es la base imponible del impuesto inmobiliario. Si se acumulan años de atraso en las valuaciones catastrales en un país con la inflación crónica de Argentina, los cambios acontecidos en el espacio urbano no se ven reflejados en este impuesto, generando que el Estado trate de manera inequitativa a sus contribuyentes. Si además esta información no está disponible de manera abierta, se diluye el control ciudadano sobre la equidad que la sociedad está recibiendo por parte del Estado.