Contribución:
Lic. Ec. Rocío Mariel Cerino
Lic. Ec. y Lic. Geol. Vania Caffaratti
Infraestructura de Datos Espaciales Córdoba (IDECOR)


21 de abril 2021.

En la presente nota se discute una revisión metodológica de los coeficientes de homogeneización de terrenos de Fitte y Cervini (1939), ampliamente utilizados en tasaciones inmobiliarias y valuaciones masivas. Y se presentan los nuevos coeficientes utilizados en los estudios de mercado de suelo urbano 2020, realizados en la Provincia de Córdoba por el Catastro Provincial, IDECOR y la Universidad Nacional de Córdoba.

Antecedentes

En una misma manzana coexisten lotes de distintos tamaños y formas, que pueden ubicarse en una zona medial, esquina o sector interno, sin salida a calle. Estas características intrínsecas de cada parcela afectan el valor por metro cuadrado de los lotes. Uno de los primeros en analizar y documentar estos efectos, fueron el arquitecto R. Fitte y el agrimensor A. Cervini en 1939, publicando su trabajo pionero “Antecedentes para el estudio de normas para tasaciones urbanas en Capital Federal” (Imagen 1). Los autores lograron establecer criterios simples y relativamente estandarizados para guiar el estudio de las valuaciones de inmuebles urbanos. Las relaciones entre el frente y el fondo de un lote se plasmaron en tablas de coeficientes de homogeneización del valor de la tierra urbana, que han sido utilizados hasta la actualidad con diversas variantes, en distintos entidades públicas de nuestro país y América Latina.

Imagen 1. Imagenes de la publicación “Antecedentes para el estudio de normas para tasaciones urbanas en Capital Federal”

A pesar de su importancia e impacto en el análisis del valor de la tierra urbana el estudio fue realizado hace muchos años y sobre un espacio geográfico acotado. No se puede garantizar que las reglas empíricas existentes en 1939 se sigan cumpliendo de igual manera en la actualidad; a su vez, asumir que las regularidades observadas en ciudad de Buenos Aires sean trasladables directamente a otros mercados inmobiliarios, con lógicas diferentes y particulares, es un supuesto fuerte. Es más, incluso asumir que el coeficiente tenga criterios homogéneos en toda una gran región, como una provincia, resulta restrictivo y puede ser erróneo.

En Córdoba conviven localidades con conformaciones urbanas muy heterogéneas, como las localidades serranas que tienden a contener, por ejemplo, parcelas de mayor tamaño y más irregulares que las localidades pampeanas. Así, no parece adecuado aplicar el mismo criterio de ajuste a parcelas con superficie de 600 m2 en una ciudad serrana, donde la mediana es cercana a este valor, que en una localidad pampeana cuya superficie mediana ronda los 300 m2.

Dadas las limitaciones de la solución planteada por Fitte y Cervini y las peculiaridades de las distintas localidades de la provincia, a comienzos de 2020, luego de tres años de estudios de mercado y registro de datos en el Observatorio del Mercado Inmobiliario (OMI) de la Provincia de Córdoba, se planteó la posibilidad de revisar y actualizar las tablas de ajuste a terrenos en uso en el Catastro Provincial. Con este objetivo, se aplicaron técnicas de econometría espacial para aislar el impacto de características como la superficie, la medida del frente, forma y/o ubicación en la cuadra. Los efectos capturados fueron agregados en una función para obtener un coeficiente de homogeneización que no se apartara en gran medida de la lógica planteada por Fitte y Cervini, pero que fuera automático en su utilización y respetara las características de los mercados inmobiliarios locales y actuales; adicionalmente, se busca encontrar coeficientes que puedan actualizarse de manera periódica y automática, para captar las fluctuantes características de los mercados locales de manera contemporánea.

Los coeficientes de homogeneización tienen dos aplicaciones principales. En una primera instancia se utilizan para que la muestra de mercado quede homogeneizada, en términos de un lote típico. Al relevar datos de mercado se obtienen datos con superficies pequeñas y grandes, de frente menor o mayor, con forma rectangular o irregular, ubicadas en posición medial de la cuadra, en esquina o en el corazón de la manzana, o con salida a dos o más calles; en el mismo sentido, los datos relevados pueden ser valores de oferta o valores de un lote ya vendido, con lo cual es necesario incorporar los márgenes de negociación existente entre compradores y vendedores, o tratarse tanto de propiedades formales o informales en términos jurídicos, efecto que también debe ser considerado al homogeneizar la base muestral. Por lo tanto, eliminando los efectos de superficie, frente, forma, ubicación en la cuadra, tipo de valor y situación jurídica, se obtiene un Valor Unitario de la Tierra (VUT) donde el valor por metro cuadrado de cada observación se corresponde con un probable valor de vente de un lote típico.

Habiendo obtenido el VUT para toda la base muestral, se aplican modelos de aprendizaje automático para predecir el VUT en cada parcela y así desarrollar mapas de valor de la tierra, que en el caso de la Provincia de Córdoba pueden consultarse libremente en el geoportal MapasCordoba. Debe recordarse que el VUT no contiene las características intrínsecas de cada parcela, por lo que al requerirse calcular la valuación catastral, deben utilizarse los coeficientes de homogeneización calculados, ahora aplicados a toda la base parcelaria.

Un primer resultado piloto de esta metodología de cálculo de los nuevos coeficientes fue presentado en el Congreso Brasilero de Catastro Multifinalitario y Gestión Territorial (COBRAC) en noviembre de 2020. En el mismo se desarrolló un análisis en profundidad para 9 localidades Serranas Turísticas, con 1.033 datos de mercado relevados por el Observatorio (OMI) entre 2017 y 2019. Con resultados satisfactorios, la metodología fue implementada en los Estudios de Mercado de Suelo Urbano 2020 de toda la Provincia de Córdoba. Los resultados observados fueron robustos y permiten resaltar las potencialidades de la metodología propuesta, al brindar objetividad y transparencia al proceso de homogeneización de los valores de la tierra, y mayor calidad a la valuación, considerando las particularidades de los mercados inmobiliarios locales.

Metodología

De manera resumida se explica a continuación la metodología utilizada y los resultados obtenidos, sumando algunos ejemplos en distintas localidades de la provincia.

Las más de 400 localidades del territorio provincial se dividieron en 11 clústeres, con determinadas características similares entre sí (por mayor detalle puede consultarse el informe). Para cada uno de ellos, utilizando una muestra de mercado con valores previamente actualizados conforme la fecha de vigencia de los datos (ver nota ¿El mercado inmobiliario está totalmente dolarizado?), se estima una ecuación en logaritmos utilizando modelos de econometría espacial. La ecuación propone que el valor por metro cuadrado de la tierra actualizado esté en función de la superficie, el frente y las variables categóricas forma, ubicación en la cuadra, tipo de valor y situación jurídica, parámetros que pueden interpretarse como elasticidades o semi elasticidades. De este modo, para variables como la superficie y el frente, el estimador denota la variación porcentual del valor por metro cuadrado de la tierra frente a variaciones de un 1% en la variable superficie (o frente) respecto a la mediana de dicha variable en cada clúster. En el caso de las variables categóricas, la interpretación del parámetro estimado se aproxima al cambio porcentual que experimenta el valor de la tierra cuando la variable independiente cambia de una categoría a otra, por ejemplo de forma regular o irregular.

Todas estas características se resumen en una función que puede aplicarse automáticamente tanto a la base de datos de muestras de mercado (OMI) como a la base parcelaria del Catastro, al calcular la valuación de todos los inmuebles. La función devuelve un valor entre 0,2 y 1,5, en donde el coeficiente asume “1” si la observación es similar a un lote típico para dicho clúster urbano. ¿Qué es un lote típico? Un lote típico se definió como aquel cuya superficie y frente es igual a la mediana del clúster urbano al que pertenece, con forma regular, ubicación medial en la cuadra, en condición de vendido y regular en términos jurídicos. En consecuencia, los coeficientes de homogeneización no serán los mismos en todas las regiones y localidades de la provincia, sino que dependerá de la definición de lote típico en cada clúster y de los parámetros estimados por la regresión espacial en cada uno de ellos.

Algunos ejemplos

En la Imagen 2 pueden apreciar las diferencias estructurales entre la ciudad de Córdoba (sector de barrio Alberdi, cercano al centro de la ciudad) y la localidad de Mina Clavero, perteneciente al clúster “Localidades Serranas Turísticas”. En la ciudad de Córdoba, lotes con similar tamaño y ubicación en la cuadra se asocian con coeficientes cercanos a 1 (color blanco), mientras que en Mina Clavero adoptan coeficientes mayores que 1 (color naranja o rojo). Esto se debe a que un lote mediano en Córdoba (285 m2) se considera pequeño en Mina Clavero, donde la mediana de la superficie es cercana a 650 m2, influyendo en el cálculo del coeficiente. En consecuencia, el valor por metro cuadrado de una parcela de 300 m (con ubicación en la cuadra medial y forma regular) en la ciudad de Córdoba es similar al VUT (valores homogeneizados), mientras que en Mina Clavero es sensiblemente mayor. De igual manera, una parcela de 650 m2 en la ciudad de Córdoba se vincula con valores por metro cuadrado menores al VUT, mientras que en la localidad serrana se asocian con valores por metro cuadrado similares al VUT. En términos generales, se aprecia que aquellas parcelas ubicadas en esquina y medida de frente relativamente importante, se relacionan con mayores coeficientes (color naranja o rojo), es decir que el valor por metro cuadrado de los lotes de estas características es mayor al estimado como VUT (valores homogeneizados).

Imagen 2. Coeficientes de homogeneización 2020 para ciudades de Córdoba y Mina Clavero.

En la Imagen 3 pueden apreciarse dos localidades heterogéneas en su conformación urbana. Por un lado, la localidad de Pilar, parte del clúster “Localidades Pampeanas Medianas” caracterizado por una superficie mediana de 334 m2 y 12 m frente; y por otro, la ciudad de Santa Rosa de Calamuchita, perteneciente al clúster “Localidades Serranas Turísticas”, cuya mediana de superficie es de 648 m2 y 20 m de frente mediano. Del análisis comparado se observa que las parcelas medianas (cercanas a 600 m2) en la Localidad de Santa Rosa de Calamuchita se asocian con valores de coeficiente cercanos a 1 (color blanco en el mapa), mientras que en Pilar, parcelas de ese tamaño se asocian con coeficientes menores que 1 (color gris). Esto implica que en Santa Rosa de Calamuchita parcelas de 600 m2 tendrán un valor por metro cuadrado similar al VUT, mientras que la misma parcela en Pilar se relaciona con un valor por metro menor al del VUT (valor homogeneizado), dejando reflejado que el coeficiente toma en cuenta las características intrínsecas las parcelas, pero considerando que se encuentran inmersas en un mercado inmobiliario con particularidades locales de distintos clústeres urbanos.

Imagen 3. Coeficientes de homogeneización 2020 para ciudades de Santa Rosa de Calamuchita y Pilar.

Un tercer ejemplo muestra coeficientes de homogeneización para el barrio Nueva Córdoba, en el centro de la ciudad de Córdoba, donde la superficie mediana del clúster es de 285 m2 (la menor de todos los clústeres) y el frente mediano es de 11 m; y Villa Carlos Paz, del clúster “Localidades Serranas Turísticas”. Se observa que en esta última, con lotes en general de mayor tamaño, un lote medial de 540 m2 está asociado con un coeficiente cercano a 1 (color blanco) mientras que un lote de tamaño similar en la ciudad de Córdoba, está asociado a un coeficiente menor que 1 (color gris). Es decir que en la ciudad de Córdoba el mercado ajusta hacia la baja el valor por metro cuadrado de lotes mayores a la mediana de 285 m2, y no así en Villa Carlos Paz, donde un lote de ese tamaño es menor a la mediana. De la misma forma, un lote esquina de 200 m2 en la ciudad de Córdoba está asociado a un coeficiente de 1,3, mientras que un lote similar en Villa Carlos Paz está asociado a un coeficiente de 1,45.

Imagen 4. Coeficientes de homogeneización 2020 para ciudades de Córdoba y Villa Carlos Paz.

La tabla completa con los coeficientes usados en cada localidad, puede consultarse en el siguiente informe (cap. 3).

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