Colaboración:
Mg. Juan Pablo Carranza, Agrim. Mario Piumetto
Plataforma Valores del Suelo en América Latina, Centro de Estudios Territoriales, FCEFyN, UNC

01 de septiembre 2020.

La Dirección General de Catastro de Córdoba, junto a otros gobiernos locales y estatales de la región, participa de la plataforma Valores del Suelo en América Latina, una iniciativa académica, colaborativa y abierta donde se sistematiza información de valores de la tierra urbana de toda la región.

En esta nota, se presentan los resultados de un análisis exploratorio a partir de más de 45.000 datos de valor del suelo urbano, aportados por voluntarios e instituciones desde 2016. Podés consultar el mapa completo en el siguiente link.

Las 10 Ciudades más caras del mapa de valores

Con el fin de analizar comparativamente las 902 ciudades que participan de la iniciativa, se tomó como criterio la mediana del valor por metro cuadrado en dólares, del suelo urbano.

Del análisis de estadística descriptiva realizado, surge que la ciudad más cara de este grupo es Buenos Aires (Argentina), con una mediana del valor del suelo por metro cuadrado igual a 1.320 USD (promedio igual a 1.460 USD), seguida de Guadalajara (México) con una mediana de 641 USD (promedio 683 USD) y Bogotá (Colombia), con un valor del suelo mediano de 620 USD (promedio 640 USD). En el siguiente gráfico pueden apreciarse las ciudades que ocupan los diez primeros lugares.

Es importante destacar que algunas de las principales urbes de América Latina, que podrían exhibir valores igualmente altos como las primeras mencionadas, no participan aún de la iniciativa y en consecuencia, no formaron parte del análisis. Si bien aún no se dispone de datos en ciudades como Sao Paulo, Montevideo, Ciudad de México, Santiago de Chile o Lima, esta iniciativa está creando información en donde antes sólo había preguntas o datos sin sistematizar.

Las 30 principales

Extendiendo el análisis a las 30 ciudades con valores del suelo (mediano) más altos, puede apreciarse en la Tabla a continuación, la conformación de algunos clusters. Entre los 100 y los 200 dólares por metro, se encuentran ciudades como La Plata o Córdoba (en Argentina) junto con Fortaleza (Brasil), Culiacán (México), El Alto y Cochabamba (Bolivia). Entre los 220 y los 240 dólares aparecen ciudades como Florianópolis y Belo Horizonte (Brasil), Quito (Ecuador), Puebla (México), San Salvador (El Salvador) y San José (Costa Rica). Le sigue un grupo que muestra valores del suelo entre los 330 y los 430 dólares, integrado por ciudades como Curitiba (Brasil), La Paz (Bolivia), Medellín (Colombia) y Aguascalientes (México). Un escalón más arriba, entre los 620 y los 640 dólares, se encuentran Guadalajara (México) y Bogotá (Colombia), casi cuadriplicando el valor por metro cuadrado del primer grupo. Por último se ubica Buenos Aires (Argentina), cuyo valor es muy elevado respecto del resto de las ciudades de la muestra.

La tabla Excel de las estadísticas de este grupo, junto con un mapa interactivo en HTML, pueden descargarse desde el siguiente link

Un dato interesante

Resulta interesante observar el coeficiente de variación de los datos, indicador del grado de homogeneidad y complejidad del mercado de suelo en las ciudades analizadas. Éste se calcula como el cociente entre el desvío estándar y la media; al ser insensible a los cambios de escala, permite comparar la dispersión del valor del suelo entre diferentes ciudades.

Además, si una ciudad cuenta una cobertura espacialmente homogénea en los datos relevados, el coeficiente de variación es indicativo de qué tan caótico, aparentemente es su mercado de suelo. Si el espacio urbano cuenta con fuertes quiebres de valor entre diferentes sectores, el coeficiente de variación será elevado; si, en cambio, la ciudad muestra una distribución relativamente más homogénea en el valor del suelo, el coeficiente de variación será más bajo.

Si tomamos algunas ciudades grandes, complejas en su conformación y con una buena cobertura espacial de datos, y comparamos sus coeficientes de variación, tendremos una medida del nivel de complejidad global de sus mercados inmobiliarios. Esta complejidad depende no sólo de cuestiones propias de cada ciudad, sino también de políticas macroeconómicas que afectan sectorialmente al mercado inmobiliario, como variaciones en el tipo de cambio real o la existencia de políticas de acceso al crédito hipotecario en el país.

A continuación, los resultados del análisis en las ciudades con mayor cantidad de datos (más de 1.000) y buena cobertura espacial:

• Medellín (Colombia): 3.132 datos, coeficiente de variación 0,45.
• Buenos Aires (Argentina): 1981 datos, coeficiente de variación 0,47.
• Belo Horizonte (Brasil): 1.264 datos, coeficiente de variación 0,49.
• Bogotá (Colombia): 1.194 datos, coeficiente de variación 0,38.
• Córdoba (Argentina): 2.701 datos, coeficiente de variación 0,79 (casi el doble que las anteriores).

Criterios de depuración de los datos

Si bien la información cargada en el Mapa de Valores ya es procesada previamente por los voluntarios e instituciones, y antes de abrir los conjuntos de datos se realiza una depuración adicional con criterios de auto-correlación espacial para identificar y eliminar observaciones atípicas en su entorno, para este ejercicio se aplicaron criterios de depuración adicionales. Esto se debe a que no todas las ciudades que participan del mapa regional tienen el mismo nivel de cobertura. En general, las ciudades latinoamericanas muestran una elevada dispersión en los valores del suelo, con algunos pocos espacios en donde el precio de la tierra crece de manera exponencial. Entonces, si bien algunas ciudades muestran niveles de cobertura elevados, otras sólo cuentan con datos en algunas zonas particulares.

Comparemos dos ciudades hipotéticas con el mismo valor de la tierra por metro cuadrado, en donde la primera tiene una elevada cantidad de datos en la zona consolidada y más cara, mientras que la segunda sólo cuenta con observaciones en el espacio suburbano típicamente de menor valor. En este caso, la primer ciudad mostrará un valor por metro cuadrado promedio mucho más elevado, derivado únicamente de la mayor cobertura espacial de los datos. Para evitar este tipo de errores, se trabajó en la depuración de valores atípicos en la distribución del valor por metro cuadrado del suelo, con los siguientes criterios:

• Para las ciudades con un coeficiente de variación menor a 0,9 se eliminaron las observaciones que estaban por encima (o por debajo) del valor promedio más (menos) dos desvíos estándar.
• Para las ciudades con un coeficiente de variación mayor a 0,9 se eliminaron las observaciones que estaban por encima (o por debajo) del valor promedio más (menos) un desvío estándar.

Además, no se consideraron aquellas observaciones correspondientes a predios con más de 2.000 m2 (a fin de trabajar con lotes de tamaño típicamente urbano y fraccionado). Adicionalmente, sobre las observaciones catalogadas como “ofertas” se aplicó un descuento del 10% (margen de negociación) para hacerlas comparables con predios en donde se informan valores de venta o avalúo particular (tasación). Por último, en el análisis se consideraron sólo aquellas ciudades con al menos 100 observaciones.

De esta manera, sobre una base de datos inicial de 45.639 observaciones relevadas durante los años 2016 (3.192 datos), 2017 (8.509 datos), 2018 (18.379 datos) y 2019 (15.559 datos), se terminó trabajando con un conjunto de 41.330 observaciones.

Conocer y participar de la iniciativa

Para ser parte de la iniciativa consultá las secciones Participar como Voluntario o Participar como Institución. También podés contactarte con el equipo del Mapa en [email protected].

Uno de los objetivos de la iniciativa es generar datos abiertos de los mercados de suelo; las bases completas -desde 2016- pueden descargarse desde el siguiente link.

Esta nota fue publicada originalmente el 11 de agosto de 2020; el texto completo puede leerse en el siguiente link.