Colaboración:
Lic. Geog. María Luz Fuentes
Ing. Civil Elena Toccacieli
Ing. Agrim. Juan Cruz Fabatía
Lic. Geog. Fernando Galarza
IDECOR
21 de diciembre de 2022
La Dirección General de Catastro e IDECOR, dependientes del Ministerio de Finanzas, presentan el Mapa de Valores de la Tierra Rural 2022. La nueva versión informa los valores a niveles de mercado, en pesos y en dólares por hectárea (para mayo de 2022), a un detalle de 25 ha (grilla con celdas de 500 m de lado).
Con esta edición se completan cinco años consecutivos de estudios territoriales que permiten disponer de un gran volumen de información para conocer y analizar el mercado inmobiliario rural en toda la provincia. Este tipo de datos permiten diseñar políticas tributarias y territoriales más equitativas, pero también resultan de gran valor para la actividad privada, entidades del sector y la academia.
El mapa (Imágen 1) presenta una gradiente de valores expresados en una escala cromática con tonalidades azules para aquellas zonas donde los valores son menores, hasta tonos rojizos para los valores los valores más altos.
Imagen 1. Nuevo mapa de Valor de la Tierra Rural 2022.
El nuevo recurso, ya disponible en MapasCórdoba, permite navegar sobre cualquier zona o paraje y realizar búsquedas por el nombre de localidad, número de cuenta de Rentas, nomenclatura catastral o incluso, a partir de coordenadas geográficas. Desde allí, es posible consultar la información catastral y de valores en $/ha o US$/ha en cualquier sector o parcela rural.
Los datos del mapa también pueden consumirse como geoservicios desde un software SIG o cualquier otra solución o aplicación geográfica, o descargarse en forma completa en diversos formatos.
Los resultados, como detalles metodológicos y fuentes utilizadas, se incluyen en el Informe oficial Mercado de suelo rural de la Provincia de Córdoba 2022, del cual participaron IDECOR, la Dirección General de Catastro, el Centro de Estudios Territoriales de la Facultad de Ciencias Exactas, Físicas y Naturales (UNC) y unidades especializadas de CONICET en Córdoba.
Los valores de la tierra rural en la provincia
El estudio del mercado rural en toda la provincia se segmenta en dos submercados: por un lado, el espacio netamente rural, donde predominan las actividades agrícolas y ganaderas; y por otro, los sectores de transición urbana-rural y de usos especiales, el cual representa el 1,9% del total del territorio provincial y se corresponde con zonas periurbanas, usos residenciales de muy baja densidad, actividad turística, entre otros usos.
En el primer caso, la media del valor de la tierra rural se ubica en $1.023.932 /ha (US$ 5.044 /ha), mientras que en los sectores particulares antes mencionados se alcanza una media de $10.219.832 la ha (US$ 50.344 /ha).
En el espacio netamente rural, los valores mínimos se ubican en un rango de $3.045 /ha (US$15 /ha) a $20.000 /ha (US$98 /ha), correspondientes con zonas de borde de salinas y bañados de la Laguna Mar Chiquita. Los valores más altos, por su parte, se ubican en $3.958.500 /ha (US$19.500 /ha) en la zona núcleo, específicamente en las proximidades de Marcos Juárez y General Roca.
Considerando la capacidad de uso, los suelos de mayor aptitud (Clase I y Clase II), localizados principalmente en los departamentos Marcos Juárez, Unión y parte de San Justo, toman valores desde los $649.600 /ha (US$3.200 /ha, casos particulares) hasta los $3.958.500/ha (US$19.500 /ha), según la localización y otras variables zonales. Los suelos de aptitud media (Clase III y Clase IV), de mayor proporción, presentan un valor promedio de $1.461.600 /ha (US$7.200 /ha) y los suelos con limitaciones mayores (Clases V, VI y VII), tienen valores en orden de los $426.300 /ha (US$2.100 /ha).
En las zonas de transición urbano-rural, donde se identifican los máximos valores promedios de la tierra, se destaca el área metropolitana de la ciudad de Córdoba, con una media que ronda los $27.455.750 /ha (US$135.250 /ha). En un segundo escalón, entre las grandes ciudades de llanura, le siguen San Francisco con una media de $22.687.000 /ha (US$111.758 /ha); luego Río Cuarto-Las Higueras, con valores unitarios promedios que rondan los $18.714.000 /ha (US$92.192 /ha) y Villa Maria-Villa Nueva, con un valor promedio de $17.375.000 /ha (US$85.591 /ha).
En lo que respecta a los sectores vinculados a actividades turísticas y de usos especiales, en el Valle de Punilla se registra el mayor valor promedio, de $4.664.570 /ha (US$22.978 /ha); debajo se ubican el corredor Sierras Chicas, con un valor unitario promedio de $4.362.000 /ha (US$21.487 /ha) y el Valle de Calamuchita, con valor promedio de $4.178.000 /ha (US$20.581/ha).
Imagen 2. Estructura del valor del suelo rural 2022 en la Provincia de Córdoba. Nivel general (izq.).
Zona de actividades turísticas y/o de usos especiales de Valle de Punilla (centro) y zona núcleo (agrícola) de la provincia (der.).
¿Cómo se desarrolla este mapa?
El enfoque metodológico es muy similar a los modelos valuatorios de la tierra urbana, recientemente publicado (ver Córdoba presenta el nuevo mapa de Valores de la Tierra Urbana). Los trabajos se llevan adelante en un plazo de 10 meses, entre los meses de febrero y noviembre de cada año.
Para el estudio 2022, el Observatorio del Mercado Inmobiliario (OMI) incorporó más de 800 nuevos valores rurales, que sumados a la información registrada desde 2017, totalizan aproximadamente 7.000 datos usados en el análisis y modelado del mercado rural.
El mapa y los datos a un nivel de detalle de 25 ha (grilla con celdas de 500 m de lado) son el resultado de un estudio basado en modelos de Valuación Masiva Automatizada (VMA), que implican el uso de técnicas de econometría espacial y aprendizaje computacional (machine learning), en los que se integran observaciones de mercado y diferentes variables territoriales, desarrolladas a partir de datos publicados en la IDE provincial.
En líneas generales, las innovaciones y mejoras introducidas en 2020 se mantuvieron en los estudios 2021 y 2022. Destaca el entrenamiento de algoritmos para la estimación de valores diferenciales en cada uno de los principales submercados estudiados: el propiamente rural, los sectores periurbanos y los de usos especiales, como residenciales rurales o turísticos.
También es muy importante el desarrollo de submodelos específicos, como el elaborado para la homogeneización de las muestras de mercado en función de la superficie del campo, su situación jurídica, si se trata de valores de oferta o venta, y la fecha de los valores.
El detalle completo de la metodología, datos utilizados, modelos desarrollados y resultados obtenidos puede consultarse en el Informe Técnico oficial disponible para su descarga (Imagen 3).
Imagen 3. Informe técnico Estudio del Mercado de Suelo Rural, Provincia de Córdoba, 2022.
¿Más información?
Para conocer más sobre este tipo de estudios podés consultar el informe técnico, descargar las bases de datos completas para su análisis y procesamiento o escribinos a [email protected].
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