Contribución:
Arq. Tomás Nasjleti y Arq. Sergio Sosa Quilaleo
Observatorio del Mercado Inmobiliario, Ministerio de Finanzas
12 de agoto 2020.
El Observatorio del Mercado Inmobiliario de la Provincia de Córdoba (OMI, Imagen 1) es una plataforma web de la Dirección General de Catastro e IDECOR, donde se registran y sistematiza información del mercado inmobiliario local para la realización de estudios territoriales e inmobiliarios. Si todavía no la conocés, te compartimos el link a una nota con todos los detalles.
En lo que va de 2020 se han incorporado más de 12.000 datos inmobiliarios georreferenciados, alcanzando un total de 40.270 datos, desde fines de 2017 cuando inició su operación. La base está conformada por 59% de terrenos urbanos baldíos, 21% de inmuebles urbanos edificados, 8% de departamentos en PH y 12% de inmuebles rurales.
A continuación, compartimos 10 datos o hallazgos claves a partir de los datos del Observatorio.
1. Construcción y expansión urbana
De un total de 8.717 datos urbanos edificados registrados en OMI, el 20% corresponde a construcciones realizadas en las últimas dos décadas. Lo interesante de este análisis es que la mayoría de los inmuebles se localiza en áreas periféricas, evidenciando la tendencia persisten del crecimiento de las manchas urbanas.
2. Mercado formal e informal de lotes urbanos
La plataforma cuenta actualmente con casi 40.300 datos, de los cuales 23.700 son baldíos urbanos. Si estos se clasifican según su situación jurídica, el 84% corresponde a inmuebles con escritura, 11% en pre – venta y 5% de inmuebles sin título (Imagen 2). Si bien este fenómeno merece un estudio particularizado, se observa la dinámica del mercado donde también se produce la oferta formal de suelo.
3. Localización y tamaño de la oferta de suelo urbanizado
A partir de una muestra de 3.200 terrenos baldíos en la Capital provincial (13% del total de terrenos baldíos de todo el Observatorio, Imagen 3) se observa lo siguiente:
- Los terrenos de menor tamaño, entre 150 y 430 m², se ubican principalmente en áreas pericentrales como barrios Observatorio, Alberdi, Alto Alberdi, San Martín y Providencia.
- Las ofertas de mayores superficies, entre 1.000 y 2.000 m2, se identifican en áreas de periferia o expansión, como el arco sur de la ciudad (Villa Eucarística, Quintas de Italia, Cañuelas, Camino a San Carlos) y noroeste, en barrios como El Bosque y Villa Warcalde.
4. Distribución espacial de la oferta urbana según tipo de moneda
Analizando una muestra de 7.884 inmuebles urbanos baldíos y edificados, registrados en OMI en ciudad de Córdoba, la distribución espacial según el “tipo de moneda” se comporta de la siguiente manera:
- Predominancia de ofertas publicadas en dólares en zona centro, noroeste y algunas zonas del sur de la ciudad, las que coinciden con nuevos desarrollos inmobiliarios, zonas de renovación urbana y barrios tradicionales.
- Los inmuebles publicados en pesos se agrupan en barrios cercanos a zonas productivas, de características semi rurales y zonas de periferia sin renovación urbana.
5. Lote tipo según superficie
La superficie mediana de los lotes en oferta para toda la provincia es 547 m². Este dato surge de analizar una muestra de 5.500 inmuebles urbanos baldíos en oferta, registrados en OMI desde 2017. En Córdoba Capital, en cambio, la mediana de la superficie se ubica en los 400 m2. La estadística varía si comenzamos a analizar por zonas en la provincia o unidades administrativas (Imagen 4).
6. Departamentos en venta: precios y tipologías
Sobre una muestra de más de 2.500 departamentos registrados en OMI a la fecha, se observa como valor mediano total publicado, por departamento, 73.000 USD; y 1.428 USD como valor mediano del m².
Analizando la información de superficie por barrio, destacan Nueva Córdoba y Gral. Paz con una superficie propia mediana de 65 m² y Alberdi con 48 m². La mediana de superficie propia de departamentos a la venta, en ciudad de Córdoba es 50 m².
7. Mercado de departamentos en 2020
Durante el corriente año se registraron en OMI 1.093 inmuebles en Propiedad Horizontal (PH); Córdoba Capital concentra 1.037 registros, representando 95% del total. Un dato curioso es que el 87% de la oferta se concentra en 8 barrios: Nueva Córdoba, Centro, Alberdi, Alta Córdoba, General Paz, Alto Alberdi, Pueyrredón y Güemes.
Analizando la oferta en dólares, se puede observar que la mediana de valor publicado para la tipología de 1 (un) dormitorio es de USD 65.000, localizándose el valor más alto en Ampliación Urca (USD 185.000 / 50 m2) y el más bajo en San Fernando (USD 15.000 / 26 m2).
8. “A demoler” ¿Dónde está ocurriendo la renovación urbana?
El 21% (8.700 ofertas) de los más de 40.000 registros del Observatorio Inmobiliario, corresponde a inmuebles edificados urbanos. Dentro de esta categoría, el 6% son inmuebles con “estado de conservación: a demoler”, los que se localizan en zonas con marcado desarrollo inmobiliario en altura. En Córdoba Capital, estos casos se concentran en barrios Centro, Nueva Córdoba, Gral. Paz y Alberdi, entre otros (Imagen 6).
Si analizamos el tipo de moneda (dentro de la micro-muestra), el 80% se oferta en dólares, tendencia que se enfatiza en los últimos dos años.
9. Peso vs Dólar
De los más de 40 mil datos registrados en el Observatorio, 42% corresponde a ofertas en pesos y 58% en dólares. Esta relación ha variado con el transcurso de los años y según el tipo de inmueble (Imagen 7).
Si se consideran las 10.800 observaciones urbanas (terrenos baldíos y edificados) de 2020, el 68% se presenta en dólares.
Por su parte, la distribución espacial de la oferta en dólares se concentra en Córdoba Capital, Área Metropolitana y localidades serranas con marcada actividad turística. Las publicaciones en pesos son más numerosas en las localidades del interior y en la periferia de grandes ciudades, sobre todo en sectores de barrios populares.
10. Mercado rural 2020
Un análisis preliminar de los datos rurales registrados en OMI durante 2020, muestra que el 84% de las ofertas registradas corresponden a campos productivos, siendo casi 50% de ellas netamente agrícolas y el otro 50% campos ganaderos y mixtos (Imagen 8). El resto de las ofertas se encuentran en sectores vinculados a usos periurbanos, turismo, forestación, industria o potencial futuro desarrollo urbano.
Los valores máximos de la tierra agrícola se observan en la zona del Departamento Marcos Juárez, con valores de oferta medianos de 16.500 USD/ha y coincidente con los mejores suelos y condiciones de clima en la provincia.
Los valores de alquileres agrícolas observados rondan en promedio los 8,5 qq/ha, con picos de 20 qq/ha en zona de Leones y un mínimo de 20% de la producción en la zona norte de la provincia. El maní, cultivo principal del centro-sur de la provincia, presenta valores promedios de 500 USD/ha.
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