La reciente creación del Organismos Federal de Valuaciones de Inmuebles (OFeVI), dispuesta por Decreto 938/18 del Poder Ejecutivo Nacional, tiene por fin promover la actualización homogénea de las valuaciones urbanas y rurales en todo el país. ¿Pueden (o deben) las IDE tener un rol destacado en el marco de dicho objetivo? Los desafíos y compromisos que implica la participación en proyectos de este tipo … ¿puede significar oportunidades para profundizar su desarrollo o al contrario, riesgos si no están lo suficientemente maduras?
Situación actual y perspectivas a partir de 2019
El OFeVI fue creado en virtud del Consenso Fiscal firmado entre la Nación y la mayoría de las provincias a fines de 2017. Su funcionamiento, con participación de las provincias y varios organismos nacionales, depende del Ministerio del Interior, Obras Públicas y Vivienda de la Nación y su labor busca dar soporte a uno de los compromisos del referido acuerdo federal: que las valuaciones de los inmuebles tiendan reflejar la realidad del mercado inmobiliario y la dinámica territorial.
Conforme un estudio llevado adelante por el Banco Interamericano de Desarrollo (BID) y el Ministerio del Interior a fines de 2016, sobre una muestra de 10 provincias, las valuaciones catastrales en el país se ubican en torno al 10% de los valores de mercado y los últimos estudios técnicos fueron ejecutados en promedio hace 20 años, lo que indica además la poca uniformidad en las valuaciones vigentes.
Conforme estadísticas de 2016 del Consejo Federal del Catastro (CFC) en el país se estiman 18,4 millones de inmuebles, 91% (16,8 millones) urbanos. Argentina posee en su parte continental una extensión de casi 2,8 millones de km2 (8vo país del mundo en tamaño), con una importante diversidad geográfica, desde desiertos, selva y grandes cordones montañosos hasta importantes extensiones agrícolas y de muy baja densidad, como la Patagonia. Igual de amplio y diverso es el espacio urbano, con más de 2.000 localidades, desde grandes ciudades como Buenos Aires hasta pequeños pueblos del interior poco conectados y bajos índices de desarrollo humano.
Los enfoques modernos en valuaciones inmobiliarias promueven la implementación de modelos automatizados (AVM, por sus siglas en inglés – Automated Valuation Model) que consideran la utilización de herramientas geomáticas (SIG, procesamiento de imágenes, análisis espaciales, entre otros aspectos) y algoritmos geoestadísticos y/o de aprendizaje computacional (machine learning), que requieren de variables territoriales significativas que en muchos casos pueden ser facilitadas por las IDE.
El pasado 18 de diciembre se realizó en Córdoba el inicio formal de las actividades del OFeVI, siendo el Ministerio de Finanzas de la Provincia el anfitrión y co-organizador del evento. En la jornada, a través de charlas y visitas técnicas, se puso a disposición del Organismo las herramientas, recursos humanos y know how desarrollado en el marco del Estudio Territorial Inmobiliario ejecutado por la Provincia entre mediados de 2017 y fines de 2018, y a través del cual se determinaron los nuevos valores de la tierra en más de 400 localidades y toda su extensión rural (165.000 km2).
La experiencia de Córdoba: valuaciones automatizadas, observatorio de valores e IDE
Durante la jornada de trabajo del OFeVI en Córdoba, la Dirección General de Catastro e IDECOR presentaron las principales innovaciones y metodologías implementadas en Córdoba, las que incluyeron la implementación de un Observatorio del Mercado Inmobiliario (OMI) sobre la infraestructura tecnológica de IDECOR, el acceso a datos temáticos a través de la IDE provincial y la aplicación de modelos de valuación automatizados.
Las metodologías tradicionales implican muchas veces, el desarrollo de datos temáticos por parte de los organismos catastrales. Ello genera en ocasiones, superposición de tareas con otros organismos, extensión de los plazos de los trabajos valuatorios y/o dificultad para asegurar su mantenimiento con los presupuestos propios de los Catastros.
La existencia de iniciativas IDE provinciales y a nivel nacional (IDERA) brinda oportunidades para acelerar los plazos de ejecución y mantenimiento de las valuaciones, al tiempo que promueve un modelo de desarrollo de datos basado en las áreas con competencia y favorece el fortalecimiento, aunque con mayores compromisos, de las IDE en el país.
En el caso del Estudio Territorial Inmobiliario de Córdoba, IDECOR facilitó el acceso y disponibilidad de importantes conjuntos de datos, como infraestructura vial, recursos hídricos, tipos de suelo o zonas ambientales, entre otras, coordinando con las áreas productoras su disponibilidad y publicación. Así mismo, lideró el desarrollo de datos inexistentes, como el Mapa de Cobertura de Suelo (land cover) provincial, que resultó clave en el revalúo rural.
¿En este contexto, cuáles son los principales desafíos para los organismos catastrales y las IDE en Argentina? La siguiente tabla presenta algunos de los aprendizajes identificados a partir de la experiencia de Córdoba.
La agenda de corto plazo estará centrada en discutir aspectos de colaboración institucional, ejecución de pilotos y desarrollo de capacidades locales. Pero una agenda de mediano y largo plazo presenta oportunidades para una mayor y mejor interacción entre Catastros e IDE y así de su fortalecimiento institucional.
