Mercado rural: ¿Qué está mostrando el Observatorio del Mercado Inmobiliario de la Provincia?

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Contribución:
Ing. Agr. Florencia Centeno
Lic. Geog. Maria Luz Fuentes
Lic. Ec. Federico Monzani
Estudio Territorial Inmobiliario – Ministerio de Finanzas


4 de septiembre 2019

La valuación de las tierras rurales difiere en muchos aspectos con el estudio de los valores urbanos. La diferencia fundamental reside en que las localidades tienen una dinámica más fuerte y cambiante en el corto plazo, debido al fraccionamiento de la tierra, la construcción privada, la obra pública y las decisiones administrativas locales, entre otras. Mientras que el mercado rural depende de aspectos menos volátiles, como los cambios tecnológicos, la cultura rural, la política agropecuaria, variables socioeconómicas y la composición y calidad del suelo, entre otros.

Puede conocerse más sobre cómo se determinaron los valores rurales para toda la provincia en 2018, con vigencia 2019, en el siguiente post. Y acceder al mapa de valores de la tierra rural en formato libre y abierto en MapasCordoba, desde el siguiente link.

La Dirección General de Catastro, con apoyo de IDECOR (Infraestructura de Datos Espaciales de la Provincia de Córdoba) gestiona desde fines de 2017 el Observatorio del Mercado Inmobiliario (OMI) de la Provincia de Córdoba , con el fin de monitorear y estudiar los mercados inmobiliarios urbanos y rurales. Participan distintas instituciones provinciales, profesionales, académicas y municipios, aportando información de manera sistemática. Actualmente cuenta con más de 22.000 datos de ofertas, ventas y tasaciones distribuidos en todo el territorio provincial.

¿Qué surge del OMI para el período 2018 – 2019?

A fin de contar con un primer análisis de la dinámica de los valores rurales en el período de análisis se compararon 540 muestras registradas en el Observatorio durante 2019, con el dato 2018 más cercano (aunque hasta un radio de 5 km) y se obtuvieron métricas y estadísticas para 4 zonas geográficamente homogéneas (Tabla 1).

Tabla 1 – Estadísticas preliminares valores unitarios promedio de la tierra rural 2018 y 2019, por zonas geográficamente homogénea; y variación porcentual. Elaboración propia a partir de OMI Provincia de Córdoba, agosto 2019.

La zona 2 (arco noroeste) se caracteriza por concentrar actividades muy diversas, como turismo, usos residenciales de fin de semana, cultivos irrigados, cultivos intensivos, ganadería de cría, entre otras, lo que provoca alta variabilidad de los precios relevados y la necesidad de análisis pormenorizado.

Las zonas 3 y 4, en cambio, se caracterizan por ser predominantemente agropecuarias y no presentan cambios significativos en el nivel de precios. La zona 1, con una fuerte influencia de sectores periurbanas de Sierras Chicas, muestra cierto nivel de aumento de los valores en dólares, aunque aquí también debe considerarse un análisis detallado y separado el uso del suelo en cada caso.

El presente análisis se trata de un primer ejercicio, a partir de los datos del Observatorio registrados durante 2018 y 2019. El relevamiento en curso, como así también el desarrollo de nuevas y mejores variables territoriales (clima, cobertura de suelo, calidad de suelo, etc.) se completarán antes de fin de año y darán lugar a la actualización de los modelos y la obtención de nuevos mapas de valores de la tierra rural para toda la provincia.

Una mirada de largo plazo

Los precios de las zonas agrícolas y mixtas se mantienen estables a partir del 2012; sin embargo el período 2002 – 2012 muestra un fuerte cambio en los valores y la estructura del mercado inmobiliario rural (Gráfico 1).


Gráfico 1 – Elaboración propia en base a Revista Márgenes Agropecuarios, agosto 2019. Serie 1977 – 2019; dólares por ha para campos tipo, usos agrícola y mixto.

En el período 2002 – 2012 ocurren importantes cambios tecnológicos que impactan en la actividad rural, como el uso de semillas transgénicas, la incorporación de la rotación de cultivos (gramíneas, leguminosas) y la siembra directa. Así mismo, en el mismo período se suman aspectos geopolíticos y macroeconómicos, con la entrada de China a la Organización Mundial de Comercio y la aprobación de la cuota de biocombustibles por parte de la Unión Europea y Estados Unidos.

Luego de 2012 se observa cierto grado de estabilidad en los valores de la tierra en dólares, y el período 2018 -2019 no es la excepción.

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