Colaboración:
Lic. Geog. María Luz Fuentes,
Ing. Civil Elena Toccacieli,
Arq. Sergio Sosa Quilaleo,
Lic. Lucio Scardino,
IDECOR
IDECOR, con la participación de la Dirección General de Catastro y el soporte científico del Centro de Estudios Territoriales de la Facultad de Ciencias Exactas Físicas y Naturales de la Universidad Nacional de Córdoba (CET, FCEFyN, UNC) presentan los resultados finales y el mapa de Valores de la Tierra Urbana 2023. Se trata de la sexta edición anual de estudios inmobiliarios que impulsa el Ministerio de Finanzas desde 2017, con el fin de conocer en detalle la dinámica y el comportamiento de estos mercados en todo el territorio provincial.
El mapa informa el valor unitario de la tierra (VUT), por parcela, a nivel de mercado, para el mes de mayo de 2023, en pesos ($/m2) y en dólares (USD/m2), en las más de 420 localidades de la provincia.
Imagen 1. Mapa de Valor de la tierra urbana 2023 en la zona norte de la ciudad de Córdoba.
¿Cuánto vale la tierra urbana en las principales ciudades de la provincia?
El promedio ponderado por parcelas de los VUT medianos por clúster (grupo de localidades), se estimó este año en $17.558/m² (44 USD/m²) a nivel provincial. Los valores más altos de toda la provincia se encuentran en Córdoba Capital, próximos a la zona de Plaza España, donde alcanzan un pico de $2.670.000/m² (6.675 USD/m² ), en contraste con la mediana del valor la ciudad, que se sitúa en $42.500/m² (106 USD/m²).
En lo que respecta a la distribución de valores unitarios de la tierra medianos más altos, el rango de las diez primeras ciudades está encabezada por la localidad de Jesús María, con un valor de $40.500/m² (101 USD/m²), seguida de Villa Carlos Paz, con una mediana de valor de $35.000/m² (87 USD/m²). Continúan Villa Allende y Oncativo con $32.000/m² (80 USD/m²), seguidos de San Francisco y General Cabrera con medianas de valores cercanas a $31.000/m² (77 USD/m²). Luego, Villa Nueva, Villa María y Arroyito donde las medianas se ubican en torno $30.000/m², (aproximadamente 75 USD/m²); apenas por debajo se encuentra la localidad de Río Tercero, con $29.000/m² (72 USD/m²) (Gráfico 1).
Gráfico 1. Ciudades del interior provincial con valores medianos de VUT urbano más altos.
La continuidad en la producción anual de los mapas de valores de suelo permite analizar y comparar comportamientos y dinámica de los precios.. En el Gráfico 2, por ejemplo, se analiza la evolución del VUT mediano entre las ciudades de Córdoba y Villa Carlos Paz para el período 2018-2023 (en pesos y dólares). El ejercicio es general para toda una ciudad y a modo ilustrativo del potencial de los datos disponibles. Si se considera la amplitud de contrastes y submercados en ciudades grandes, como la Capital, el análisis puede resultar mucho más ajustado en un determinado barrio o sector.
Gráfico 2. Evolución de la mediana de valores unitarios de la tierra (VUT) urbana, en pesos argentinos y dólares,
para las ciudades de Córdoba y Villa Carlos Paz.
El mapa Valor de la Tierra Urbana 2023 permite navegar sobre cualquier municipio o comuna, geolocalizar un inmueble mediante su dirección, número de cuenta de Rentas o nomenclatura catastral y desde allí conocer los valores de referencia para cada terreno (en $ y en USD), el coeficiente particular de forma y ubicación, y la información catastral de la parcela seleccionada.
Los datos del mapa también pueden consumirse libremente vía geoservicio OGC, desde un software SIG de escritorio o cualquier otra solución o aplicación, o descargarse en diversos formatos.
Mayor información sobre la metodología seguida, fuentes utilizadas y resultados obtenidos puede consultarse en el informe ‘Estudio del Mercado del suelo urbano de la Provincia de Córdoba 2023’ (Imagen 2).
Imagen 2. Informe técnico Estudio del Mercado del suelo urbano de la Provincia de Córdoba 2023’.
OMI, herramienta clave para los estudios inmobiliarios
El Observatorio del Mercado Inmobiliario es una plataforma del gobierno provincial que registra y sistematiza información del sector en una base georreferenciada, para asistir el estudio de los mercados inmobiliarios urbanos y rurales en toda la provincia. Sus datos se utilizan en la implementación de diversas políticas públicas de tipo fiscal y urbano.
Durante 2023, el OMI relevó cerca de 17.000 datos de valores de oferta, tasaciones, venta y alquileres de inmuebles urbanos y rurales en toda la provincia, superando la marca de 2021 de 16.240, el año con mayores registros hasta la fecha. Actualmente, cuenta con casi 89.000 datos desde su implementación en 2017.
La información registrada proviene de diversas fuentes, que brindan solidez a la información y minimizan los sesgos. El Observatorio cuenta con una Red de usuarios profesionales y académicos, en la cual participan importantes instituciones, como el Catastro provincial, la Municipalidad de Córdoba junto a otros 10 municipios, el Consejo General de Tasaciones de la Provincia, el Tribunal de Tasaciones de la Nación, el Banco de Córdoba, La Voz y colegios profesionales de Arquitectos, Martilleros, Corredores inmobiliarios, Ingenieros civiles e Ingenieros agrónomos.
Después de procesos de depuración y selección de los datos, la muestra final utilizada para la construcción de los modelos valuatorios 2023, fue de 9.695 datos (Imagen 3), entre los que se incluye información relevada en 2023 y datos históricos, que son actualizados y homogeneizados aplicando modelos desarrollados ad-hoc. Para la conversión de pesos a dólares, o viceversa, se adoptó un tipo de cambio de $400/dólar, para el mes de mayo de 2023, fecha de vigencia de los resultados.
Imagen 3. Distribución de la muestra de mercado y resultados de la estimación de valores a nivel de parcela urbana, en la localidad de Córdoba Capital (valores expresados en $/m²).
Para conocer más sobre este tipo de estudios, escribinos a [email protected]. Seguí informándote de las Novedades de IDECOR a través de nuestras redes en Instagram, Linkedin, X y YouTube.
