Colaboración:
Lic. Geog. Fernando Galarza,
Ing. Agrim. Nadia Llarrull,
Ing. Agrim. Florencia Brizuela,
Arq. Soledad Zavala,
Mart. María del Mar Pérez,
Mart. Pamela Flores,
IDECOR
El Observatorio del Mercado Inmobiliario de la Provincia de Córdoba (OMI) lleva adelante un amplio relevamiento de datos en todo el territorio provincial, que permite conocer y analizar las dinámicas y características de los mercados inmobiliarios urbanos y rurales. Además, los datos son un insumo fundamental en la elaboración de los modelos y mapas de valores de la tierra urbana y rural, de alquileres y arrendamientos rurales.
Desde 2017, cada año el OMI registra y sistematiza ofertas de venta y alquileres, de viviendas, departamentos, terrenos e inmuebles rurales, en una base georreferenciada de toda la provincia. También se relevan ventas efectivizadas, remates y tasaciones oficiales y comerciales.
En la campaña 2023 se llevan registrados más de 13.800, entre los meses de febrero y julio. Con un promedio anual de 13.000 a 14.000 nuevos datos, el OMI cuenta actualmente con una base de más de 86.000 datos inmobiliarios (Imagen 1).
Imagen 1. Portal OMI, sección Indicadores.
Este importante volumen de información recabada durante 2023 es fruto del trabajo de una amplia red de más de 90 profesionales que relevan datos en 32 zonas urbanas y 14 regiones rurales en toda la provincia.
A ello, se suma la tarea realizada por importantes instituciones y organismos que también suman datos, entre las que destaca el Catastro Provincial, el Consejo de Tasaciones de la Provincia, el Banco de Córdoba, la Facultad de Ciencias Exactas, Físicas y Naturales de la UNC, colegios profesionales ligados a la actividad y más de diez municipios (Córdoba, Villa Carlos Paz, Villa María, Mina Clavero y Villa Allende, entre los más activos). Los datos que registran los municipios y comunas representan aproximadamente 15% del total de la información registrada.
La participación de estos actores institucionales y grupos de trabajo asegura los resultados, tanto en términos de calidad como de cantidad. Entre las diversas fuentes consideradas, se destacan portales web, visitas a campo, información provista por propietarios y profesionales, remates e informes de tasación, entre otras.
Un mercado dolarizado
Un primer dato de importancia surge al analizar la moneda en que realizan las ofertas de venta. Los datos registrados en dólares muestran un incremento sostenido en los últimos 5 años. En 2023, por ejemplo, el porcentaje de datos urbanos registrados con esta moneda llega al 92%, mientras que en 2018 fue 41% (Imagen 2).
Imagen 2. Cantidad de datos urbanos registrados en dólares y pesos en el periodo 2020-2023.
Fuente: Observatorio del Mercado Inmobiliario de la Provincia de Córdoba.
En el mercado rural, el 99% de las ofertas de venta son en dólares, lo que indica una dolarización plena del mismo.
Oferta de departamentos: concentrada en 5 barrios de la Capital
Respecto al mercado de ventas y alquiler de inmuebles en PH (departamentos), en lo que va del año se registraron 3.137 datos en toda la provincia, de los cuales un 77% se localizan en la ciudad de Córdoba. Una particularidad de este mercado es que el 49% de la oferta se concentra en 5 barrios de la Capital: Nueva Córdoba, Centro, Alberdi, Alta Córdoba y General Paz.
Si se analiza la oferta en dólares en los barrios mencionados, y teniendo en cuenta que la base de datos del Observatorio incluye tanto departamentos a estrenar como PHs de diferentes antigüedades, pueden observarse valores medianos entre 38.000 y 110.000 dólares, y según sean de uno o dos dormitorios (Tabla 1).
| Nva. Cba. | Gral. Paz | Centro | Alta Cba. | Alberdi | |
| 1 dormitorio | US $65.000 | US $60.000 | US $40.000 | US $38.000 | US $42.500 |
| 2 dormitorios | US $110.000 | US $100.000 | US $95.000 | US $77.000 | US $70.000 |
Tabla 1. Mediana de valor en dólares de departamentos ofertados en 2023 (época febrero – julio).
Fuente: Observatorio del Mercado Inmobiliario de la Provincia de Córdoba.
En cuanto a la oferta de alquileres (nuevos contratos), tomando como referencia un departamento de un dormitorio con una superficie de 45 m2 en Nueva Córdoba, es posible observar que la mediana de las ofertas, por mes, aumenta 116% entre agosto de 2022 y julio de 2023 (interanual, Imagen 3), casi en paralelo al índice de inflación informado por INDEC para el mismo período, que se ubicó en 113%.
Imagen 3. Incremento de la mediana de valor de alquileres en pesos en el periodo 2022-2023.
Fuente: Observatorio del Mercado Inmobiliario de la Provincia de Córdoba.
Lotes en principales ciudades del interior: con menos variación en dólares
La muestra 2023 de la oferta de lotes cuenta con 4.458 datos. La superficie mediana de este grupo de casos, para toda la provincia, es 535m², mientras que en Córdoba Capital la mediana se ubica en 375m².
Si se analizan los datos por localidad, el valor mediano 2023 de un terreno baldío (de entre 300 y 600 m²) en las principales ciudades del interior (Figura 2) es US $31.000 en Río Cuarto, US $30.500 en San Francisco y US $29.500 en Villa Maria (Tabla 2). Como se observa, los valores medianos de oferta en dólares han aumentado respecto a 2021, pero no han tenido cambios significativos respecto de 2022.
| Año | Río Cuarto | San Francisco | Villa María |
| 2021 | US $25.500 | US $27.000 | US $25.500 |
| 2022 | US $32.000 | US $28.000 | US $29.000 |
| 2023 | US $31.000 | US $30.500 | US $29.500 |
Tabla 2. Mediana de valor en dólares de lotes ofertados. Relevamiento 2021 a 2023 (meses febrero a julio).
Ciudades de Río Cuarto, Villa María y San Francisco. Fuente: Observatorio del Mercado Inmobiliario de la Provincia de Córdoba.
En cuanto a los inmuebles edificados en oferta, en lo que va del año se registraron en OMI 3.400 datos; en su mayoría viviendas unifamiliares, distribuidas en más de 120 localidades de la provincia.
Si se toma como referencia una vivienda de dos dormitorios en las localidades de Río Cuarto, Villa Maria y San Francisco (Imagen 4), y teniendo en cuenta que estos valores incluyen antigüedades de distintas épocas, se observa que los valores en dólares han disminuido respecto a 2022, con bajas en el valor mediano del 14% en Río Cuarto, 16% en Villa María y 23,5% en San Francisco.
| Año | Río Cuarto | San Francisco | Villa María |
| 2022 | US $70.000 | US $85.000 | US $95.000 |
| 2023 | US $60.000 | US $65.000 | US $80.000 |
Tabla 3. Mediana de valor en dólares de viviendas con dos dormitorios. Relevamiento 2022-2023 (meses febrero a julio).
Fuente: Observatorio del Mercado Inmobiliario de la Provincia de Córdoba.
Imagen 4. Distribución de la oferta de lotes y viviendas en Río Cuarto, San Francisco y Villa María – 2023.
Fuente: Observatorio del Mercado Inmobiliario de la Provincia de Córdoba.
En las zonas centrales de estas localidades, predomina la oferta de viviendas residenciales, mientras que en zonas periféricas y de expansión urbana, predominan la oferta de lotes.
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