IDECOR y la Dirección General de Catastro, dependientes del Ministerio de Economía y Gestión Pública, en conjunto con el Centro de Estudios Territoriales de la Facultad de Ciencias Exactas, Físicas y Naturales de la Universidad Nacional de Córdoba, presentan el mapa de Valores de la tierra urbana 2024.

Es la séptima edición de este mapa que informa el valor unitario de la tierra (VUT), libre de mejoras, para los más de 1,7 millones de parcelas urbanas, en las 427 localidades de la provincia de Córdoba. 

El mapa de Valores de la tierra urbana 2024, publicado en Mapas Córdoba, permite navegar sobre cualquier municipio o comuna y visualizar los valores de mercado de la tierra, expresados en pesos y en dólares por metro cuadrado, al mes de septiembre de 2024, a nivel de parcela y para un lote típico.

Los valores fueron determinados como parte de un estudio masivo de valores de la tierra urbana y rural en toda la provincia, y no son aplicables a escala particular o predial.

Los datos del mapa también pueden consumirse como geoservicios desde un software SIG de escritorio o cualquier otra solución o aplicación, o descargarse en diversos formatos, desde la sección Descargas del geoportal.

Imagen 1. Mapa de Valores de la tierra urbana 2024. (Fuente imagen: freepik.com).

Valor de la tierra urbana en las principales ciudades

En 2024, la provincia de Córdoba registra una mediana del valor unitario homogeneizado de la tierra urbana cercana a los 32 USD/m². 

Los valores urbanos más elevados de la Provincia se observan en la ciudad de Córdoba, en el área de Plaza España, donde el  suelo alcanza los 5.500 USD/m², mientras que el valor mediano para la ciudad se ubica en 100 USD/m². 

En cuanto a la distribución de los valores unitarios medianos de la tierra más altos, excluyendo el Área metropolitana de Córdoba, el ranking de las diez principales ciudades confirma la tendencia de años anteriores. 

Jesús María y Villa Carlos Paz lideran el listado con un valor de 85 USD/m², seguidas por Oncativo y Villa Allende, con una mediana de 80 USD/m². 

A continuación, se encuentran Arroyito, San Francisco, General Cabrera y Villa Nueva, con valores medianos cercanos a los 75 USD/m². Por último, Río Cuarto y Villa María muestran medianas de 70 USD/m². 

En tanto, si se toman en cuenta los valores máximos registrados, además de la capital cordobesa, el ranking lo encabezan las ciudades de mayor envergadura de la provincia, como Villa Carlos Paz, Río Cuarto y Villa María, que alcanzan registros de 600 USD/m², seguidas por San Francisco y Villa Allende, con 500 USD/m² y 330 USD/m² respectivamente.

En el extremo opuesto del ranking, los valores medianos más bajos rondan los 5 USD/m² y se distribuyen a lo largo del territorio provincial. Algunas de estas zonas se encuentran en áreas del Gran Córdoba (sur-noreste), en localidades serranas y en el arco noroeste de la provincia.

Imagen 2. Top 10 de localidades de la provincia (a excepción de Córdoba) ordenados por valores medianos de VUT urbano más altos y sus respectivos valores máximos y mínimos en 2024.

Estudio de valor de la tierra urbana

El enfoque metodológico aplicado para estimar el valor de la tierra urbana combina la utilización de datos del mercado inmobiliario con el uso de técnicas de aprendizaje computacional (machine learning) que permiten alcanzar elevados niveles de predicción.

En la presente edición, el conjunto de datos inicial, registrados por el Observatorio de Mercado Inmobiliario comprendió un total de 13.287 registros, de los cuales se procesaron y utilizaron 5.950, que fueron seleccionados para este estudio, en función de su calidad, representación y distribución geográfica, entre otros criterios.

Posteriormente, los datos fueron homogeneizados a partir de las características específicas de cada parcela y las particularidades del mercado local, con el fin de calcular el valor unitario de la tierra homogeneizado (VUT), expresado en dólares por metro cuadrado. 

Este proceso permite obtener datos comparables entre sí, y facilitar un análisis consistente para la selección de la muestra final, empleada para entrenar modelos de aprendizaje computacional (machine learning), que permiten predecir el valor unitario de la tierra para las parcelas en toda la provincia.

El detalle de la muestra, metodología, variables independientes utilizadas, y resultados se encuentra disponible en el Estudio del Mercado del suelo urbano de la provincia de Córdoba 2024.

Imagen 3. Estudio del Mercado del suelo urbano de la provincia de Córdoba 2024.

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Colaboración:
Ing. Aldo Algorry,
Ing. Civil Elena Toccacieli,
Ing. Agrim. Facundo Mariño,
Lic. Fernando Galarza,
Lic. Lucio Scardino,
IDECOR