Los mercados del suelo juegan un papel crucial en el desarrollo de las ciudades, ya que influyen en la oferta y la demanda de tierra para sus diferentes usos, sea residencial, comercial o industrial.
Conocer su comportamiento y evolución permite generar insumos e información primordial para el diseño e implementación de las políticas urbanas basadas en la evidencia.
Para Juan Pablo del Río investigador de CONICET en el Centro de Investigaciones Científicas de la Provincia de Buenos Aires, “el mapeo de los valores del suelo sirve, en el ámbito de la investigación, para analizar cómo se forman los precios inmobiliarios en las ciudades y comprender las dinámicas de transformación y crecimientos de los espacios urbanos. En el ámbito gubernamental, es un insumo clave para diseñar políticas de planificación urbana, regular mejor los mercados, recuperar a nivel público plusvalías urbanas y, también, para mejorar las políticas tributarias”.
En el mismo sentido, Emilio Alejandro Macedo, del Instituto Municipal de Planeación Urbana de Culiacán, México, pondera la información de los valores del suelo para la elaboración de instrumentos de ordenamiento territorial y desarrollo urbano.
“En planificación urbana, los valores del suelo resultan un insumo sumamente útil para elaborar instrumentos de ordenamiento territorial y desarrollo urbano, en particular durante la etapa de diagnóstico, y a partir de ello generar las políticas y estrategias que requieren nuestras ciudades para ofrecer un desarrollo urbano que permita una adecuada calidad de vida para la población”, detalla el urbanista.
Con el objetivo de generar un banco de datos georreferenciados de valores de suelo de alcance regional, equipos de investigación de diversos países de América Latina y el Caribe, llevan adelante el proyecto “Valores del Suelo en América Latina”, y desarrollaron un geoportal de acceso libre.
Se trata de una iniciativa colaborativa que releva y mapea información de valores de la tierra urbana de toda la región, para conformar una base de datos que sirve de apoyo a quienes toman decisiones relacionadas a la planificación urbana y el desarrollo territorial, y para la investigación científica y académica.
El proyecto, que comenzó en 2016, presentó recientemente su octava edición, que cuenta con 23.413 datos georreferenciados de valor de suelo urbano en distintas ciudades de la región.
Con los datos de 2023 la plataforma ya cuenta con 140.000 registros, que han sido relevados por referentes locales, representantes de universidades y organismos públicos.
Imagen 1. Geoportal del mapa de valores de suelo de América Latina.
Colaboración interinstitucional
La iniciativa es impulsada por el Centro de Estudios Territoriales (CET) de la Facultad de Ciencias Exactas, Físicas y Naturales de la Universidad Nacional de Córdoba, en conjunto con el Grupo de Observação e Transformação do Território, de la Universidad Federal de Santa Catarina de Brasil.
A su vez, el mapa de Valores de Suelo en América Latina es motorizado por una red conformada por representantes de gobiernos locales, organismos públicos, instituciones académicas, junto a referentes locales, profesionales, estudiantes, académicos y funcionarios públicos vinculados a las políticas de suelo.
Augusto Oliveira es auditor de la tesorería del Municipio de Fortaleza, Brasil, una de las instituciones estatales que forman parte de la iniciativa, comenta por qué mapean los valores del suelo. “América Latina es una de las regiones del planeta con una de las mayores concentraciones de población en áreas urbanas. Esto exige una necesidad cada vez mayor de servicios públicos, que deben pagarse -entre otros-, mediante impuestos a la propiedad. Por eso, es sumamente importante que conozcamos bien los precios que se cobran en el mercado inmobiliario, para que los valores catastrales reflejen la realidad”.
Para Oliveira, esta iniciativa de colaboración interinstitucional que cuenta con un repositorio de precios de suelo de América Latina, abierto a toda la ciudadanía, “permite realizar estudios comparativos y establecer evaluaciones para mejorar la política urbana y los estudios tributarios”.
En el mismo sentido, Olga Lucia López, directora de Catastro de Bogotá, que también conforma la red, pone en valor a esta plataforma regional de datos: “la participación de diferentes ciudades en la iniciativa permite la consolidación de información para abordar el comportamiento de los precios de las ciudades, desde una perspectiva más amplia. A su vez, contribuye al entendimiento del fenómeno de la urbanización, con sus beneficios y retos, el cual es transversal a todas las ciudades de América Latina”.
Para Juan Pablo del Río, director del Laboratorio de Investigaciones del Territorio y el Ambiente, una de las instituciones que colaboran en el proyecto, este mapeo “sirve para introducir en las agendas gubernamentales y académicas la necesidad de trabajar la dimensión económica de la gestión urbana”.
¿Para qué mapear valores de suelo?
La Secretaría de Hacienda del Municipio de Fortaleza es responsable de los impuestos prediales o inmobiliarios. Para monitorear la evolución de los precios del mercado, el municipio dispone de un observatorio de precios inmobiliarios, cuyos datos utiliza para determinar los valores catastrales, mediante técnicas de econometría espacial, geoestadística y modelos de aprendizaje automático.
“Estos estudios proporcionan no sólo precios estimados de todos los inmuebles del municipio, sino también la evolución de los precios a lo largo del tiempo, qué zonas tuvieron mayor o menor revalorización o cuánto sería la contraprestación a pagar por el interesado en el caso de construcción por encima de los límites legales permitido”, cuenta Augusto Oliveira.
En Bogotá, el Catastro se encarga de mantener actualizada la información de la base predial de la ciudad, que tiene más de 2,8 millones de inmuebles. Este organismo se ha especializado en estimar el valor catastral de los inmuebles urbanos a través de diferentes métodos y el uso de técnicas estadísticas, lo cual -según su directora- les ha permitido obtener precios muy aproximados a los valores comerciales.
“El mapa de los valores de suelo de la ciudad es un insumo relevante para decisiones de política tan importantes como la gestión de suelo para la construcción de vivienda y equipamientos o la implementación de instrumentos de captura de valor para la financiación del desarrollo urbano”, afirma Olga Lucia López.
La funcionaria explica que los datos de referencia de suelo de Bogotá son utilizados principalmente por la Secretaría de Planeación para la liquidación de plusvalías, el reparto de cargas y beneficios en los planes parciales y la implementación de mecanismos de transferencia de derechos de construcción y desarrollo.
Además, “los valores de suelo son base para instrumentos de financiación en proyectos de transporte como la empresa Metro, de Bogotá”, detalla la especialista en control interno y en derecho tributario.
En Culiacán, capital del estado de Sinaloa, los datos de la plataforma fueron utilizados como base para describir la valorización del suelo en el contenido del Programa de Ordenación de Zona Metropolitana (POZM), un instrumento de planeamiento territorial y desarrollo urbano, en proceso de aprobación.
“Dentro del contenido del POZM se retoman los rangos de los valores del suelo presentados en la plataforma, se realiza una descriptiva general de cada rango e identifica las variaciones que ha tenido el valor promedio del suelo durante los últimos 5 años”, cuenta Emilio Alejandro Macedo.
Los datos del actual relevamiento
Según el estudio de la octava edición, las ciudades con los valores medianos más altos -por encima de los US$700 por metro cuadrado- son Buenos Aires y la zona norte del área metropolitana, Bogotá y Guadalajara.
Imagen 2. Buenos Aires, Guadalajara y Bogotá, las ciudades con los valores medianos más altos.
En un segundo grupo, con valores medianos entre US$ 700 y US$ 300 por metro cuadrado, se ubican San Salvador y su área metropolitana, diferentes zonas (partidos) del Gran Buenos Aires y Curitiba en Brasil.
En tercer lugar, con medianas de US$ 300 a US$ 100 dólares por metro cuadrado, se encuentran ciudades como Culiacán en México, Cochabamba, La Paz y El Alto en Bolivia, Fortaleza, Belo Horizonte y Aracaju en Brasil y Medellín.
Para consultar el mapa con los datos de valores de suelo urbano en la región de 2016 a 2023 se puede visitar el geoportal aquí. Los datos de todas las ediciones están disponibles para su descarga en diversos formatos: SHP, KML, GeoJSON y Excel.
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Colaboración:
Lic. Lucio Scardino,
IDECOR
