Contribución:
Lic. Geog. Maria Luz Fuentes
Estudio Territorial Inmobiliario, Ministerio de Finanzas
Ing. Agrim. Hernán Morales
Infraestructura de Datos Espaciales (IDECOR)

26 de diciembre 2019

¿Cuánto vale el territorio rural de la provincia de Córdoba? 80.000 millones de dólares

La Dirección General de Catastro, con apoyo de IDECOR acaba de finalizar y publicar los resultados del estudio del mercado inmobiliario rural llevado adelante durante 2019.

El mapa online se encuentra disponible en Mapas Córdoba, en Valor de la Tierra Rural 2019.

Alcance del estudio y resultados obtenidos

El estudio fue llevado adelante por un equipo ad-hoc que conforman el Estudio Territorial Inmobiliario (ETI), del que participan profesionales del Ministerio de Finanzas, la Dirección General de Catastro, IDECOR y la Universidad Nacional de Córdoba, a través del Centro de Estudios Territoriales de la Facultad de Ciencias Exactas, Físicas y Naturales; participan también investigadores del CONICET en algunos temas particulares. El ETI inició a finales de 2017 en el seno de la Secretaría de Ingresos Públicos, como un equipo de investigación y desarrollo que produce innovación metodológica, información específica, asistencia técnica y transferencia en temas de valuaciones masivas y de estudios mercado de suelo a IDECOR y la Dirección General de Catastro.

Los trabajos de este nuevo estudio se realizaron durante 2019, dando continuidad a la primera etapa finalizada en diciembre de 2018, cuando se completó el mapa de valores rurales para dicho año. Los resultados tienen principal aplicación en la valuación que determina la Dirección General de Catastro para el Impuesto Inmobiliario, con vigencia 2020⁽¹⁾; aunque también resulta significativo el valor para municipios y comunas en lo que refiere a tributos territoriales locales, estudios urbanos y económicos, entre otras aplicaciones.

El estudio para 2019 arrojo un total de $ 3,65 billones para la tierra rural y $ 2,72 billones para la tierra urbana (Capital e interior), sumando un valor total $ 6,37 billones para toda la tierra provincial⁽²⁾. La tierra urbana representa el 43% del valor total provincial, aunque en superficie significa sólo el 1%, conforme el estudio y Mapa de Cobertura de Suelo de la Provincia de Córdoba 2017 – 2018. La tierra rural, que representa un 57% del valor total provincial y tiene usos productivos en el 66% de la superficie provincial (Imagen 1).

El promedio del valor de la tierra rural general (excluyendo sectores periurbanos) se ubicó en $ 226.456/ha y la mediana en $ 265.000/ha (USD 6.000/ha), con valores máximos de $ 1.100.000/ha, en zonas próximas a ciudades o sectores turísticos de alto fraccionamiento de la tierra. El valor promedio de la tierra periurbana se ubicó en $ 4.690.000/ha ($ 469/m2) y la mediana en $ 2.990.000/ha ($ 299/m2); alcanzando un máximo de $ 44.530.000/ha ($ 4.453/m2), en el sector noroeste de ciudad de Córdoba.

Metodología y mejoras 2019

Al igual que en 2018, la metodología aplicada se basa en modelos de Valuación Masiva Automatizada (AVM, por sus siglas en inglés) que implican el desarrollo y aplicación de técnicas geoestadísticas y de aprendizaje automático (machine learning), conjuntamente con el aprovechamiento de herramientas geomáticas (SIG, procesamiento de imágenes, análisis espaciales) y la inclusión de datos territoriales sobre clima, topografía, suelo, vegetación, infraestructura, estructura parcelaria, entre otros.

Las variables temáticas consideradas fueron mayormente desarrolladas a partir de datos de acceso libre o de fuentes públicas, algunos de las cuales se encuentran disponibles en Mapas Córdoba.

Así mismo, se utilizó una muestra de mercado de 3.480 datos, entre valores de oferta y ventas de inmuebles rurales relevados hasta octubre de 2019 y registrados en el Observatorio del Mercado Inmobiliario (OMI) de la Provincia de Córdoba ; entre las fuente utilizadas, destacan valores aportados por organismos oficiales, como el Consejo General de Tasaciones de la Provincia, el Tribunal de Tasaciones de la Nación y el Banco de Córdoba.

Una de las mejoras significativas en la nueva versión tiene relación con el nivel de detalle de los resultados, llevados ahora a una grilla continua de 500 metros por 500 metros (25 ha), mientras que en 2018 la grilla fue de 1km por 1km (100 ha). En total, la nueva grilla cuenta con 652.770 celdas que informan el valor medio en pesos ($) por hectárea, para mayo de 2019 (época de homogeneización de los datos y de referencia del estudio).

La reducción de las dimensiones de la grilla a 25 hectáreas posibilita analizar con mayor detalle las características territoriales intrínsecas y del entorno que explican el valor de la tierra, particularmente en las  áreas de transición urbano-rural, donde convergen una multiplicidad de usos del suelo, actividades productivas y características de ocupación que requieren de análisis más detallados.

Para mayor información sobre el marco metodológico general, puede leerse el post de 2018 ¿Cómo se determinaron los nuevos valores de la tierra rural en la provincia de Córdoba?

¿Cuánto vale la tierra rural en Córdoba?

La consulta del mapa del Valor de la Tierra Rural 2019 permite conocer el valor de la tierra en $/ha y apreciar su variabilidad cada 500 m.

De su rápida exploración puede observarse que la tierra aumenta su valor al aproximarse a áreas urbanas, a vías de comunicación o sectores turísticos; también, identificarse las áreas de mayor valor (tonos rojizos), como la zona núcleo en el sureste provincial. De igual modo, es posible observar cómo la tierra deprecia su valor cuando coincide con suelos de menor aptitud, alta recurrencia de inundación o anegamiento, zonas de protección ambiental (bosques nativos), entre otras.

La siguiente tabla muestra valores promedio por hectárea (en dólares) para algunas zonas características de la provincia, según aptitud y usos productivos diferenciales (Tabla 1).

El detalle del trabajo permite un análisis pormenorizado y a escalas detalladas. Por ejemplo, en los valles de Calamuchita y Traslasierra (Imagen 2) pueden apreciarse corredores turísticos o periurbanos en tonos cálidos a rojizos, con valores que llegan hasta $ 4.675.000/ha (USD 104.000/ha) para el aglomerado Mina Clavero-Villa Cura Brochero; los sectores de menor valuación (colores celeste – azul) coinciden con coberturas de monte, arbustales o pastizales naturales de sierras.

Otro ejemplo puede realizarse para la zona agrícola. Entre La Carlota y Canals (Imagen 3) puede apreciarse una disminución de los valores (tonos amarillos, verdes y celestes claros) correspondiente a bajos y bañados de la Laguna La Brava (color gris) que, al igual que las demás zonas con alta o total recurrencia de inundabilidad, presentan celdas sin valuación. En contrapartida, los suelos agrícolas hacia el este, de mayor productividad (colores naranjas a rojos), llegan a valores máximos de $ 652.000/ha (USD 14.500/ha).

¿Mayor información?

Los resultados de los estudios y los nuevos valores de la tierra fueron aprobados por Resolución 3600 de la Dirección General de Catastro. Podés acceder a un informe ejecutivo de carácter técnico en el siguiente link. Y escribirnos a [email protected].

Notas:
(1) Para la valuación catastral, la Dirección General de Catastro adopta el 70% de los resultados de los estudios de mercado.
(2) Para la homogeneización de los valores de mercado relevados durante distintos meses de 2019, como así también valores originalmente en dólares, se adoptó como fecha de referencia para el estudio, el mes de mayo de 2019, período que tuvo como TC promedio $ 44,93/dólar.