Contribuciones:
Lic. Geog. María Luz Fuentes
Ing. Civil Elena Toccacieli
Ing. Agrim. Juan Cruz Fabatía
IDECOR
29 de diciembre 2021.
Cada año, el Catastro Provincial e IDECOR llevan adelante estudios de los mercados inmobiliarios urbanos y rurales en toda la provincia. En esta nota, presentamos los principales resultados de los estudios urbanos y el nuevo mapa del Valor de la Tierra Urbana 2021 (Imagen 1).
Los resultados informan la valuación masiva de la tierra urbana a niveles de mercado, para el mes de mayo de 2021, en $ por metro cuadrado para un lote típico de la zona (ver informe), para las más de 450 localidades del territorio provincial y cerca de 1,7 millones de parcelas urbanas.
Los trabajos son llevados adelante durante todo el año y participan además de Catastro e IDECOR, la Universidad Nacional de Córdoba, a través de la Facultad de Ciencias Exactas, Físicas y Naturales (FCEFyN), unidades especializadas de CONICET en Córdoba, el Consejo General de Tasaciones de la Provincia, el Banco de Córdoba y diversos municipios, entre los que vale destacar la Dirección de Catastro de la Municipalidad de Córdoba.
El mapa, publicado en MapasCordoba, permite navegar sobre cualquier ciudad o pueblo, o geolocalizar un inmueble mediante su dirección, número de cuenta de Rentas o nomenclatura catastral, y desde allí acceder a la información valuatoria y catastral de la parcela consultada. Los datos del mapa también pueden consumirse libremente vía geoservicio OGC, ya sea desde un software SIG de escritorio o cualquier otra solución o aplicación, o descargarse en forma completa en diversos formatos.
Un informe técnico detallado con las actividades desarrolladas y los resultados obtenidos puede descargarse desde el siguiente link.
Principales lineamientos metodológicos de los estudios 2021
De manera sostenida desde 2017, el relevamiento de datos de mercado se implementa mediante el Observatorio del Mercado Inmobiliario (OMI), una aplicación web que ya suma más de 55.000 valores de mercado de inmuebles urbanos y rurales en toda la provincia. El relevamiento de 2021 en particular, registró más de 5.200 baldíos y 4.000 inmuebles urbanos edificados; se relevaron, además, datos de 600 inmuebles rurales y más de 3.000 departamentos en altura (PH).
Los valores de la tierra urbana a nivel de lote o parcela, se obtuvieron utilizando modelos de Valuación Masiva Automatizada (VMA), que implican la aplicación de técnicas de econometría espacial y aprendizaje computacional (machine learning), con un marcado aprovechamiento de herramientas geomáticas libres y datos territoriales abiertos, para la construcción de las variables independientes. Estos datos mayormente son aprovechados desde la IDE provincial, lo que constituye un aporte significativo para la gestión permanente de los procesos valuatorios.
Las innovaciones y mejoras introducidas en 2020 se mantuvieron en los estudios de 2021 (para mayor información, puede consultarse el Informe técnico Estudio del Mercado del Suelo Urbano de la Provincia de Córdoba 2020). Entre ellas vale destacar la determinación de valores a nivel parcelario, desestimando la asignación de valores por líneas municipales, que fue habitual hasta 2019 y el cálculo de coeficientes de ajuste de terrenos conforme el mercado actual y local, abandonándose el uso de las tradicionales tablas de coeficientes de frente y fondo.
El proceso general de los estudios incluye diversas etapas, entre las que destacan el relevamiento y registro de información en el observatorio inmobiliario (OMI), el desarrollo de variables geográficas para el funcionamiento de los modelos, el procesamiento y preparación de datos para el modelado estadístico y la construcción de modelos valuatorios basados en algoritmos computacionales (Imagen 3).
¿Cuánto vale la tierra urbana en la provincia de Córdoba?
Conforme los resultados obtenidos, la mediana del Valor Unitario de la Tierra provincial (ponderado por grupo de localidades) es de $6.381/m², un 51% por encima del VUT mediano de 2020 y un 181% mayor al VUT mediano de 2019.
Los valores del suelo urbano más caros se localizan en Córdoba Capital, en el sector de Plaza España en inmediación del Parque Sarmiento, donde alcanzan máximos de $751.000/m². En el interior provincial, la localidad con el valor máximo es Río Cuarto, con $105.500/m². Sigue el ranking, la localidad turística de Villa Carlos Paz con su máximo valor de $91.000/m² en proximidad al Lago San Roque. Luego, se identifican las ciudades de Villa María y San Francisco, con precios máximos de $82.000/m² y $73.000/m², respectivamente.
Analizando las medianas de valores, en cambio, destacan la Ciudad de Córdoba, con un VUT mediano de $17.000/m², seguida por la ciudad de Jesús María con un valor de $15.700/m². También sobresalen Oncativo y Villa María con una mediana del valor de $11.500/m² y $11.400/m², respectivamente. En otro escalón, con un VUT mediano entorno a $11.000/m², aparecen Villa Carlos Paz, Villa Allende, General Cabrera y, apenas por debajo, siguen San Francisco, con una mediana de $10.900 /m² y Arroyito con $10.750 /m².
Por el contrario, los valores más bajos se corresponden con sitios de poca consolidación urbana, como son las localidades de Serrezuela (en Dpto. Cruz del Eje) y Río de los Sauces (en Dpto. Calamuchita) que registran VUT medianos de $350/m². Luego, con valores medianos que alcanzan los $400/m², se comienzan a identificar poblados en diversas regiones de la provincia, tanto en zonas serranas (departamentos Calamuchita y Punilla, por ejemplo), como en el arco noroeste e incluso en zona de llanura (por caso, localidades pequeñas en los departamentos San Justo y Juárez Celman).
¿Más información?
Descargá el informe técnico detallado con información de metodologías, datos utilizados y resultados obtenidos. O escribirnos a [email protected].
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