Colaboración:
Lic. Geog. Fernando Galarza
Est. Agrim. Florencia Brizuela
Arq. Tomás Nasjleti
Agrim. Mario Piumetto
IDECOR


23 de noviembre de 2022

El Observatorio del Mercado Inmobiliario (OMI) de la Provincia de Córdoba es una plataforma que registra y sistematiza información del sector en una base georreferenciada, para asistir al estudio de la dinámica y características de los mercados inmobiliarios urbanos y rurales en toda la provincia. Los portales de avisos inmobiliarios también reúnen y publican información sobre la oferta (ventas y alquileres), y son la herramienta elegida por los interesados en operaciones inmobiliarias. 

A cinco años de la puesta en marcha de OMI, que hoy cuenta con 1.200 usuarios profesionales, la participación de diversas instituciones oficiales y más de 70.000 datos desde 2017, analizamos cuáles son sus principales características y utilidades, y cómo se complementa con los portales inmobiliarios.

Conectar oferta y demanda

Los portales inmobiliarios son un medio por el cual propietarios y profesionales ofrecen inmuebles para la venta o alquiler en un determinado momento. Si bien permiten conocer y realizar estimaciones y analizar alternativas sobre el mercado en un determinado lugar, su principal objetivo es conectar vendedores y compradores, y facilitar el proceso de compra-venta o alquiler de inmuebles.

En ese marco, estos portales brindan información detallada de las características de los inmuebles, presentan fotografías, experiencias 3D y cuentan con herramientas especializadas para la búsqueda o filtrado, entre otros servicios vinculados al tráfico inmobiliario que facilitan y mejoran considerablemente su uso.

Publicar en estos sitios puede ser gratuito (sin beneficios de prioridad en la vista) o pago, lo cual brinda una mayor visibilidad. La consulta y acceso a la información generalmente es libre y abierta.

Imagen 1. Portales de avisos inmobiliarios 

Algunos de estos portales reúnen un volumen importante de anuncios. El sitio ZonaProp, por ejemplo, en los últimos 30 días publicó más de 1.900 ofertas de venta de viviendas, 1.800 de departamentos y más de 1.000 de terrenos en la provincia de Córdoba.

Otro portal de gran relevancia es Clasificados La Voz. que actualmente ofrece más de 17.000 viviendas, más de 14.000 departamentos y casi 7.000 terrenos en toda la provincia. 

Por sus características, estos portales no disponen de información para todas las localidades y zonas de la provincia, sino que se focalizan principalmente en zonas con mayor dinámica e interés inmobiliario. También, por razones vinculadas a la decisión de reserva de ciertos datos por parte de los oferentes, no siempre se cuenta con la localización precisa o algunos datos particulares de los inmuebles.

Un aspecto destacado de estos portales es el desarrollo e importancia asignada a la interfaz y la experiencia de usuario, teniendo en cuenta que son plataformas de servicios. Los interesados pueden encontrar fácil y rápidamente los inmuebles que están buscando e incluso, contactar con profesionales e inmobiliarias. La administración de estos portales permite, además, monitorear y conocer distintas estadísticas y comportamientos de la oferta y la demanda, como por ejemplo, identificar aquellos anuncios con mayor interés o el tiempo de permanencia de las publicaciones, hasta la concreción de la operación.

Una herramienta para el estudio y modelado de los mercados

Los observatorios de valores o del mercado inmobiliario son un tendencia mundial de los últimos años y pueden definirse como plataformas donde se sistematizan e integran en forma georreferenciada, datos inmobiliarios de diversos actores -públicos, privados y profesionales- con el fin de conformar una fuente objetiva y técnica para el estudio, modelado y análisis de los mercados inmobiliarios.

Estas herramientas y sus productos derivados (mapas de valores e indicadores, por ejemplo) resultan soporte para la toma de mejores decisiones en políticas públicas (tributarias, de financiamiento a través de plusvalías, vivienda y créditos hipotecarios, entre otras) y en el sector privado (evaluación de retorno de inversión en proyectos inmobiliarios, decisiones de localización de negocios y muchas más). También, constituyen una gran base de datos abiertos para investigaciones y actividades académicas.

Desde 2017 el OMI de la Provincia de Córdoba registra ofertas de venta y alquileres, de viviendas, departamentos, terrenos e inmuebles rurales, en toda la provincia (Gráfico 1). Con 1.172 usuarios a la fecha y grupos de trabajo ad-hoc por zonas urbanas y rurales que involucran casi medio centenar de personas cada año, el OMI registra anualmente un promedio de entre 13.000 y 14.000 datos de todo tipo (Gráfico 1).

Gráfico 1. Evolución del registro de datos  en el Observatorio del Mercado Inmobiliario de la Provincia de Córdoba

Estos observatorios se nutren de diversas fuentes y tipos de datos, lo que brinda  solidez a la información y minimiza los sesgos. En esta línea, en el OMI de Córdoba, además de una red de usuarios profesionales y académicos, participan importantes instituciones, como el Catastro Provincial, cerca de 10 gobiernos locales (Córdoba, Villa María, Carlos Paz, Cosquín, Mina Clavero, entre otros), el Consejo de Tasaciones de la Provincia, el Tribunal de Tasaciones de la Nación y el Banco de Córdoba. Con relación al tipo de datos, el observatorio registra no sólo ofertas de ventas y alquileres, sino también ventas efectivizadas, remates y tasaciones oficiales y comerciales. Las ofertas tienen origen en los portales inmobiliarios, pero también suman datos profesionales independientes y propietarios particulares, a partir de recorridas in situ.

Otro aspecto distintivo del OMI es la vinculación de los datos con la IDE provincial. Cada ingreso de información en la plataforma se vincula automáticamente con los datos del Catastro, lo que permite reforzar el aseguramiento de la calidad de los datos. Además, al estar los datos georreferenciados, los usuarios pueden consultar otra información característica de los inmuebles o la zona, como por ejemplo en el ámbito rural, el tipo y propiedades de los suelos, rindes agrícolas, cobertura y usos del suelo, entre otros conjuntos de datos rurales y urbanos.

Con relación a la temporalidad de los datos, los observatorios no sólo presentan información vigente sino también los datos relevados durante años anteriores, lo que los transforma en una excelente base histórica del mercado inmobiliario. Este aspecto es de suma utilidad, por ejemplo, al realizar estudios masivos o desarrollar modelos espacio-temporales (aumentando el volumen de datos con los que se trabaja); para determinar valores en fechas determinadas en el marco de pericias profesionales y judiciales; para analizar cambios en los valores de la tierra a partir de obras públicas o fijar valores de expropiación previos a los anuncios, entre otros casos.

En cuanto a la cobertura geográfica, OMI reúne datos de todas las localidades de la provincia (más de 400), incluyendo zonas con baja actividad inmobiliaria y datos de inmuebles rurales en todos los sectores de la provincia y perfil de usos (industriales, turísticos, periurbanos, forestales, además de tierras agrícolas y ganaderas). Esta característica permite modelar mejor los mercados en general, pero también lograr estadísticas e indicadores más representativos y efectuar análisis por grupos o clúster geográficos y/o submercados, según necesidades del profesional o investigador.

Figura 1. Geolocalización de los datos del Observatorio del Mercado Inmobiliario

La plataforma, gestionada por la IDE provincial, está desarrollada con tecnología SIG y bases de datos espaciales, y es mantenida a través de actualizaciones periódicas y el desarrollo de interfaces con otras aplicaciones. La calidad de la información por su parte, se sustenta en diversas estrategias, desde el aseguramiento del uso de fuentes especializadas, pasando por controles automáticos (de carga y de consistencia), hasta el seguimiento y evaluación permanente de la calidad de los datos, por parte del equipo del Observatorio.

Ser parte de OMI

OMI es una herramienta pública disponible para profesionales e instituciones. Con sólo registrarse, los usuarios podrán acceder a la consulta de los datos, aportar información del mercado y participar de las diversas acciones de difusión y capacitación. Si te interesa conocer más o bien participar de la RedOMI, ya sea en forma personal o institucional, podés escribirnos a [email protected]

Para agendar: próximas descargas. El año 2022 finalizará con cerca de 15.000 nuevos datos en el Observatorio, los que se integrarán al modelado de los más de 400 mercados de suelo urbano y todo el espacio rural. Durante el mes de diciembre próximo se presentarán los resultados finales, que incluyen mapas web a nivel predial, informes técnicos-metodológicos, nuevos coeficientes e indicadores, valores en pesos y dólares por predio y diversos formatos para la descarga completa de los datos.

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