Análisis estadístico del impacto de la superficie, el frente y el fondo sobre el valor unitario de la tierra urbana”

El presente artículo tiene por objetivo estudiar la relación entre el tamaño y medida de los terrenos, en particular de la superficie, el frente y el fondo, y el valor por metro cuadrado de la tierra urbana. Se parte de las ideas y estudios propuestos por Fitte y Cervini (1939) ampliamente difundidos en la tasación de inmuebles urbanos y cuyos resultados se plasman en coeficientes que se aplican a la valuación de los inmuebles en el ámbito urbano.
Se aplican diferentes técnicas econométricas, en las que el valor untario de la tierra es una función del frente, el fondo o la superficie de cada lote, entre otras variables independientes. Se parte de la utilización de técnicas relativamente simples, hasta abarcar desarrollos más recientes como econometría espacial.
Se utilizan datos del mercado inmobiliario y otras variables geográficas construidas mediante análisis espaciales en base a datos abiertos construidos y relevados en el “Estudio Territorial Inmobiliario de la Provincia de Córdoba”. Replicando el desarrollo de Fitte y Cervini (1939), con datos de mercado actuales, se arriba a conclusiones similares a las obtenidas por estos autores. Al considerar sólo el efecto de la superficie en el valor unitario de la tierra, y aplicando técnicas de econometría espacial para eliminar sesgos de auto-correlación espacial, se arriba a una estructura de coeficientes de superficie que van desde 1,2 para lotes pequeños hasta 0.9 para lotes cercanos a los 1500 metros cuadrados.