Contribución:
Mgtr. Arq. Abril Margonari
Arq. Adriana Menendez
Estudio Territorial Inmobiliario
Ministerio de Finanzas
04 de abril 2019
En el marco del Proyecto de Estudio Territorial Inmobiliario de la Provincia de Córdoba, que efectuó el revalúo masivo urbano y rural (2017-2018), se investigó el fenómeno de la interfaz rural-urbana considerando variables territoriales y económicas.
Estos territorios de interfaz representan espacios de transición entre lo urbano y lo rural, y su conformación responde al crecimiento de las ciudades a lo largo de la historia. Su dimensión y características difieren según el tamaño de los centros urbanos, su dinámica demográfica, económica y las capacidades de las normas urbanas de regular su expansión.
La heterogeneidad de los espacios periurbanos se expresa, entre otros aspectos, en la multiplicidad de usos y actividades que los integran: nuevos loteos residenciales abiertos, barrios cerrados, complejos recreativos y turísticos, asentamientos informales, polos industriales, espacios naturales, basurales, equipamientos urbanos y otros, que conviven en estos territorios, a veces en situaciones de colindancia conflictiva.
A partir de la metodología de análisis de fragmentación propuesta por Schlomo Angel en The Fragmentation of Urban Footprints: Global Evidence of Sprawl, 1990-2000, adecuando los parámetros a las características locales y considerando además los valores de mercado y el crecimiento territorial y demográfico de diferentes urbanizaciones, se identificaron en la provincia de Córdoba 58 aglomerados urbanos en los que se observan procesos de periurbanización de diferente intensidad y extensión. Los más importantes se ubican en el Área Metropolitana de Córdoba, en Río Cuarto, Villa María, Río Tercero-Almafuerte, San Francisco, y a lo largo de corredores serranos.
Del estudio realizado surge que el fenómeno “periurbano” en la provincia abarca en total 254.500 hectáreas, de las cuales el 44% se encuentra en el Área Metropolitana de Córdoba, el 18% en zonas serranas, el 17% en grandes y medianas localidades (Río Tercero, Río Cuarto, Villa María y San Francisco), y el 21% en zonas de llanura sobre el arco Noreste, Este, y Sureste del territorio provincial.
Los valores periurbanos aplican a inmuebles rurales localizados en proximidad de centros urbanos que integran el fenómeno estudiado. La estimación de valor se realizó a partir de la grilla rural de la provincia, que cuenta con más de 163.000 celdas y afecta a más de 200.000 inmuebles de valuación rural. Para más información sobre el tema se puede consultar en el siguiente link. Los mapas de valores unitarios de la tierra rural, que incluyen los valores periurbanos, se pueden ver en el portal Mapas Córdoba en este link
En las zonas de transición urbano-rural se detecta un incremento del valor unitario de la tierra rural y un mayor fraccionamiento de la misma. El 77% de las parcelas rurales periurbanas presentan una superficie menor a 10 has, con una mediana de tamaño de 3 has.
Las observaciones de mercado rural registradas en el Observatorio del Mercado Inmobiliario en estas áreas varían desde 19 USD/ha en el parque Industrial Mi Granja, 186 USD/ha al Oeste de Potrerillo de Larreta en Alta Gracia, hasta 420.000 USD/ha al Norte de la Ciudad de Córdoba (zona próxima al Aeropuerto). Si el valor de la tierra rural estimado se encuentra entre un máximo de 14.500 USD/ha (zona núcleo) y un mínimo del orden de 20 USD/ha (zonas de salinas), resulta significativo mencionar que la mediana de los valores periurbanos estimados alcanza los 37.530 USD/ha.
Por otra parte, se observa en zonas periurbanas la presencia de inmuebles urbanos intercalados con fracciones de valuación rural, conformando una suerte de mosaico de parcelas con tamaños y usos diversos. En este sentido, cabe mencionar que el 44% de los datos de inmuebles urbanos baldíos registrados en el Observatorio del Mercado Inmobiliario se encuentran en las áreas periurbanas definidas por este análisis. De esta muestra, los valores urbanos de oferta relevados varían desde 130 $/m2 (5,5 USD/m2) en la localidad de San Lorenzo en Traslasierra, a 7.206 $/m2 (305 USD/m2) en la Av. Padre Luchesse en la localidad de Villa Allende.
Estas áreas de transición experimentan diversas lógicas de mercado de la tierra, entre ellas las del sector productivo y las del sector inmobiliario. La planificación y el desarrollo sustentable del territorio requieren de un análisis integral del fenómeno periurbano.
