Valor de Alquileres Urbanos 2025
En este mapa se presenta el resultado del estudio del mercado de alquileres de inmuebles de la provincia de Córdoba abarcando el periodo de relevamiento de marzo de 2024 a enero de 2025.
Con la entrada en vigencia del DNU 70/2023 el 29 de diciembre de 2023, se derogó la Ley 27.551 y se modificaron varios artículos del Código Civil y Comercial de la Nación vinculados al mercado de alquileres inmobiliarios. Estos cambios habilitaron a arrendadores y arrendatarios a establecer libremente los términos de los contratos de locación, lo que dio lugar a una mayor diversidad de modalidades contractuales. El valor del dólar —utilizado habitualmente como referencia para la actualización de precios en el sector inmobiliario— también demostró una alta volatilidad durante el período de análisis.
Como en toda valoración masiva, el presente estudio no contempla las características particulares de cada propiedad, sino que ofrece estimaciones aproximadas basadas en ubicación y variables generales. Por ejemplo, no se dispone de información sistemática sobre el estado de conservación de los inmuebles. Además, los precios publicados suelen estar influenciados por factores subjetivos del oferente, generando discrepancias con respecto al precio real. En áreas de menor valor, la informalidad del mercado de alquileres dificulta aún más la recolección completa de datos.
A pesar de estas limitaciones, los datos relevados fueron sometidos a controles de calidad iniciales, verificando aspectos clave como ubicación, precio, fecha y moneda de la oferta.
Esta cuarta edición del estudio consolida un proyecto pionero a nivel nacional y regional. El informe expone la metodología utilizada y los resultados del análisis de valores mensuales de alquiler, tanto residenciales como comerciales, en los principales aglomerados urbanos de la provincia: Córdoba Capital, parte de Sierras Chicas (La Calera, Saldán y Villa Allende), Río Cuarto (junto con Las Higueras), San Francisco, Villa Carlos Paz y Villa María (junto con Villa Nueva). Estas ciudades, que en conjunto superan los 2 millones de habitantes, fueron seleccionadas por su peso demográfico, relevancia económica y dinámica del mercado inmobiliario. En todos los casos, las zonas céntricas presentan una actividad competitiva con presencia de departamentos y edificios en alquiler, además de áreas comerciales activas; mientras que las zonas periféricas exhiben una mayor heterogeneidad en la calidad constructiva de las viviendas.
La muestra depurada se compone de 3.756 observaciones para alquileres residenciales, de las cuales 3.437 fueron registradas por el Observatorio del Mercado Inmobiliario (OMI) entre marzo de 2024 y enero de 2025. Las 319 observaciones restantes corresponden a datos auxiliares que permitieron ampliar la cobertura territorial. Por otro lado, la muestra de alquileres comerciales se constituyó de 1.060 registros relevados por el OMI entre 2022 y 2025.
Esta muestra fue actualizada a una misma fecha y llevada a valores por m2 , luego se entrenaron algoritmos de aprendizaje computacional para predecir el VUA (Valor Unitario de Alquiler) a nivel de cuenta catastral en todo el territorio relevado. De esta manera, se estimó el valor para un uso residencial mensual por metro cuadrado del
alquiler en más de 780.000 inmuebles urbanos y el valor para un uso comercial mensual en más de 200.000 inmuebles ubicados en zonas de alta densidad comercial.
A fin de presentar valores homogéneos a nivel de parcela se calcularon alquileres por metro cuadrado edificado para inmuebles de una tipología y una superficie única (departamentos para vivienda de 60 m2 ), esto posibilita visualizar la estructura espacial de precios.
Los resultados se presentan a través del Mapa de Valor de Alquileres Urbanos de las Principales Localidades de la Provincia de Córdoba, actualizados a enero de 2025.
